Все о кредите под залог недвижимости. Примеры, когда залоговый заем спасет ваш кошелек

Чтобы получить кредит, вы должны подтвердить свою благонадежность. Доход, семейный статус, кредитная история – банки учитывают буквально каждую мелочь. Если хоть один из пунктов вызовет сомнения у кредитора, заем могут и не выдать.

С отказом может столкнуться заемщик, который берет обычный нецелевой кредит. Кредиторов понять можно: они хотят быть уверены в том, что вы выплатите долг. У вас небольшая официальная зарплата – значит, нет гарантий стабильного перечисления ежемесячных платежей. У вас были просрочки по предыдущим кредитам – доверие банков снижается. Критерии можно перечислять до бесконечности. Но выход есть – оформить кредит под залог недвижимости.

Наличие у вас недвижимого имущества повышает вашу надежность в глазах кредиторов. Даже если вы не будете выплачивать кредит, недвижимость можно отобрать и выставить на торги. Из-за этого кредит под залог недвижимого имущества выдают быстрее и по более выгодной процентной ставке – опять же, благодаря уже существующим гарантиям.

Есть несколько ситуаций, когда залоговый заем убережет вас от больших финансовых затрат. Об этом и поговорим дальше, но сначала разберемся, что же собой представляет кредит под залог недвижимости.

Читайте также: Оформляем кредит под залог недвижимости: условия займа

Кредит под залог недвижимого имущества – в чем суть и на что можно оформить?

Кредит под залог недвижимости – вид займов, когда кредитор выдает деньги заемщику и обременяет недвижимое имущество. Заложить можно жилье, которое:

• находится только в вашей собственности;
• принадлежит вам и другим собственникам, которые не против его заложить;
• оформлено на других лиц, которые согласны на залог в пользу оформления кредита на вас.

Все просто: вы обращаетесь в банк за кредитом, предоставляете документы на право собственности или согласие владельцев, ждете одобрения заявки, получаете деньги. Максимальный срок кредитования – до 20 лет.

Понятие залога описаны в статье 334 Гражданского кодекса. Рассмотрим подробнее его особенности.

Читайте также: Все о кредите под залог недвижимости. Примеры, когда залоговый заем спасет ваш кошелек

Какие обременения накладывают на жилье?

Вы не сможете заключать сделки, предметом которых будет заложенная недвижимость. Продавать, дарить, заниматься перепланировкой квартиры нельзя. Но жилье можно сдавать арендаторам, прописывать в нем других людей тоже не запрещено – просто нужно сначала согласовать ваши действия с банком. И тем более на заложенной жилплощади можно жить.

Сколько дадут денег?

Условия могут быть разными в зависимости от того, к какому кредитору вы обращаетесь. Обычно выдают не более 80% от оценочной стоимости жилплощади. Если ваша квартира стоит 10 млн руб., вы можете рассчитывать максимум на 8 млн руб.

Но условия индивидуальны. Обычно кредитный диапазон – от 450 тыс. до 10 млн руб. Сумму могут и увеличить, если вы будете договариваться с банком и для этого будут весомые предпосылки.

Читайте также: Можно ли взять кредит под залог доли в квартире

Что случится при невыплате кредита?

Кредитор не будет ничего делать с недвижимостью, пока вы исправно выплачиваете долг.

Даже если вы допустите просрочку и будете относиться к этому ответственно, то есть, предупредите банк о сложившейся ситуации, имущество у вас не отберут. После первого несвоевременного платежа кредитор связывается с заемщиком. Клиента спрашивают, в чем причина просрочки, и даже могут предложить льготные условия. Банк хочет получить обратно свои деньги, поэтому готов пойти на уступки, лишь бы вы отдали долг в полном объеме. Вопреки распространенному мнению, кредиторы не ищут способы, как бы только отобрать у вас жилье. Недвижимость еще нужно продать, а это длительный процесс. Поэтому стоит проявить ответственность – и банк пойдет вам навстречу.

Но если вы не будете платить и не выйдете на контакт с кредитором, недвижимость все-таки продадут. Правда, и с продажей заложенного имущества не все так страшно. Сначала кредитор обратится в суд. Потом у вас попробуют взыскать долг в виде реальных денег с ваших счетов. Если у вас и правда нет средств, то кредитор продаст квартиру на торгах или заберет себе. Но все эти процедуры могут длиться до года, и в любой момент (до торгов) вы имеете право перекрыть задолженность и избежать взыскания.

На какую недвижимость не выдадут кредит?

Кредиторы выдают кредит не просто за красивые глаза – недвижимость за долги могут продать, поэтому она должна быть ценной в глазах покупателей. Банки не оформляют займы на имущество, которое трудно или даже невозможно продать на торгах.

Вам не выдадут кредит под залог жилья, если недвижимость:

• пребывает в аварийном состоянии, официально ожидает капремонта или изношена на 70% или выше (степень износа определяют эксперты при оценивании имущества);
• построена из дерева или с деревянными перекрытиями;
• находится в доме, который еще не сдан в эксплуатацию;
• принадлежит человеку возрастом до 18 лет (даже если это только один из собственников).

Кредиторы по-разному относятся к типу жилья. Одни банки выдают займы под залог только квартир, другие принимают таунхаусы. Частные дома, как правило, не рассматривают.

Итог: заложить можно квартиру или таунхаус, который легко продать, то есть, в хорошем состоянии. Но дачу из бруса не примут – ее вряд ли купят на торгах. Трехэтажный элитный особняк вы не сможете заложить по этой же причине.

Читайте также: Условия кредита под залог недвижимости

Кому не выдадут кредит?

Вероятность выдачи займа зависит и от других факторов, связанных напрямую с вами как с заемщиком. Сложно добиться одобрения, если у вас:

• Вообще нет официального дохода. Если зарплата маленькая, кредит дадут. Но если вы не оформлены как работник, предприниматель или самозанятый, банк не будет уверен в вашей платежеспособности.
• Проблемы со здоровьем. При выдаче кредита вам нужно оформить страховые полисы. Страховщики считают большим риском серьезные болезни и могут не выдать страховку. Следовательно, и кредитор навряд ли согласится оформить заем.
• Есть долги, не связанные с кредитами. Например, вы не выплачивали коммуналку или не платили вовремя налоги. Если сумма задолженности свыше 5-7 тыс. руб., кредитор не посчитает вас особо надежным заемщиком. Если долг небольшой, на него банк может закрыть глаза.

Также не получится отдать под залог жилье, если вам сейчас или даже на момент окончательного погашения долга будет больше 75 лет. В других же случаях, если вы – совершеннолетний, кредит вполне могут одобрить.

Читайте также: Опасно ли брать кредит под залог квартиры

Обязательно ли оформлять страховку?

Да, нужно застраховать:

• жизнь заемщика;
• документы (риск их неправильного оформления);
• непосредственно недвижимость.

Для залогового кредитования страховка обязательна. Чаще всего полисы оформляют партнеры банка, поэтому вам не придется бегать по страховым компаниям с тонной бумаг.

Когда заем под залог недвижимого имущества брать особенно выгодно?

Таких ситуаций может быть много, но выделим три ключевые:

• ваша кредитная история безнадежно испорчена из-за просрочек;
• у вас есть другие кредиты, на выплату которых уходит большая часть зарплаты;
• вы не можете предоставить кредитору справку о стабильном доходе.

Разберемся с каждым случаем подробнее.

Плохая кредитная история

Скоринговая проверка в каждом банке индивидуальна и включает, кроме кредитной истории, еще много других критериев: какая у вас зарплата, насколько стабильный ваш доход, состоите ли вы в браке, есть ли у вас дети. Но один из главных критериев, на который опирается банк при одобрении займа, – кредитная история. Данные по всем прошлым и существующим кредитам есть в Бюро кредитных историй. С 2019 года их может использовать любая организация, даже если вы никогда у нее не оформляли займы.

Допустим, у вас были просрочки по кредитам в банках «А» и «Б». Вы впервые обращаетесь в банк «О» за займом. Несмотря на то, что в «О» – вы новый клиент и никаких предпосылок не доверять вам у банка быть не должно, организация все равно посмотрит данные в БКИ. По отчетам организация узнает, что раньше вы допускали просрочки. Ваш скоринговый балл будет ниже, и вероятность выдачи кредита уменьшится.

Залог недвижимости поможет немного нивелировать вашу плохую кредитную историю. Да, вы все еще ненадежный заемщик, но вы закладываете имущество, а это – дополнительные гарантии.

Максим живет в Санкт-Петербурге. Ему 27 лет, в браке не был, детей нет, по профессии и призванию – digital-художник, живет в 1-комнатной квартире, которая досталась ему в наследство от бабушки. Он работает, как индивидуальный предприниматель: рисует для крупных разработчиков игр, продает свои картины на разных интернет-площадках и зарабатывает в месяц приблизительно 200 тыс. руб.

Максим никогда не брал потребительские кредиты, но пользуется кредитными картами. Финансовых проблем с тем, чтобы закрыть долг на кредитке, у него нет. Но есть проблемы с рассеянностью – Максим не раз забывал вовремя пополнять карту, из-за чего допускал просрочки. Так было до тех пор, пока он не решил взять автокредит на Toyota Corolla стоимостью 1,6 млн руб. Банк заем не одобрил ввиду его плохой кредитной истории.

Максим очень хотел купить машину и решил во что бы то ни стало найти деньги. Он отправил в банк заявку на получение кредита под залог квартиры. Кредитор оформил заем. Максим получил кредит со следующими условиями:

• сумма – 1,7 млн руб.;
• срок – 15 лет;
• ставка – 11%.

Уже через 2 недели Максим оформил документы на Toyota Corolla. В месяц нужно будет выплачивать примерно 17 тыс. руб. Учитывая доходы Максима, уже через 2-3 года он без проблем выплатит кредит досрочно, и ему даже не придется экономить.

По примеру Максима мы видим, что залоговый кредит – отличный выход, если вы раньше недостаточно ответственно относились к выплате кредитов или даже несвоевременно погашали кредитный лимит на карте. Если вы – злостный неплательщик, то вам будет не так уж просто оформить кредит даже под залог недвижимого имущества. Но даже в этом случае банк может пойти на уступки – например, потребует от вас неуклонных и своевременных выплат в первые полгода действия кредита, пока вы не восстановите свою репутацию.

Читайте также: Как взять кредит в банке, если зарплата черная?

У вас есть другие кредиты

Вы набрали много кредитов и с трудом их выплачиваете. В этом случае оформление кредита под залог недвижимого имущества – аналог рефинансирования. Получить залоговый заем проще, чем рефинансировать кредиты, поэтому услуга вполне выгодная.

Марина Ивановна – бухгалтер на государственном заводе в Новосибирске. У нее есть «белая» зарплата 65 тыс. руб. и 2-комнатная квартира в черте города. Марина Ивановна решила сделать ремонт, поэтому взяла потребительский кредит и полностью исчерпала лимит кредитной карты. Еще один заем она оформила на покупку новой бытовой техники – стиральной машины, холодильника и телевизора. Итого у Марины Ивановны есть не только официальная работа и квартира, но и долг кредиторам в размере 900 тыс. руб. Ежемесячно она выплачивает 40 тыс. руб. Платит она исправно, поэтому всего 15 тыс. руб. остается на жизнь.

Марина Ивановна узнала о возможности взять кредит под залог недвижимости и обратилась в банк. Как единственная собственница своей квартиры и официально трудоустроенная работница, она без проблем собрала нужные документы. Банк выдал ей кредит с выгодными условиями:

• сумма – 1 млн руб.;
• срок – 10 лет;
• ставка – 13%.

Так Марина Ивановна смогла перекрыть все долги. Новый кредит требует ежемесячных расходов всего 13 тыс. руб. в месяц. На остаток от суммы кредита (100 тыс. руб.), Марина Ивановна слетала в Таиланд, чтобы поправить здоровье после проблем с кредитами. Теперь она, отдохнувшая и со свежим ремонтом в квартире, тратит на кредиты всего 13% своей зарплаты.

Кредит под залог недвижимости – особенно удачное решение, если более половины вашего дохода вы тратите на погашение старых займов. Качество вашей жизни снижается – вы не можете позволить себе качественную разнообразную еду, новую одежду, а в случае болезней – лекарства.

Проблема обычных потребительских кредитов – в больших процентах и коротких сроках погашения. Залоговый заем отличается от простого нецелевого более низкой ставкой и длительным периодом выплат. Если потребительский кредит вам, к примеру, оформят на 3-5 лет со ставкой 15%, то залоговый – на срок до 20 лет со ставкой 13%.

Сроки и проценты зависят от вашего дохода и кредитной истории. Если у вас, как и Марины Ивановны, есть официальная зарплата и нет просрочек по старым кредитам, то вам предложат низкий процент и более длительный период выплат. Если вы частично получаете доход «в конверте» и когда-то не выплатили вовремя рассрочку, условия будут не настолько выгодными. Но залоговый кредит все же позволит более безболезненно справиться с долговой нагрузкой, по какой бы причине вы ни брали займы.

Читайте также: Как получить отсрочку по кредиту

Вы не можете подтвердить свой доход

Чтобы банк выдал вам кредит, нужно представить документы, которые подтверждают ваш доход. Обычно кредиторы просят от заемщика справку 2-НДФЛ. Но предоставить ее могут не все – например, ИП.

Оксана – мастер ногтевого сервиса, оформлена как индивидуальный предприниматель и зарабатывает примерно 150 тыс. руб. в месяц. Простыми словами, она делает клиентам маникюр и работает на себя. Зарплату она не получает, поскольку у нее нет работодателя, но доход подтвердить может, потому что работает официально и платит налоги. А еще она живет с сестрой в собственной 2-комнатной квартире в Москве, что важно в этой истории.

Со временем Оксана решила открыть свой небольшой салон в Подмосковье. Чтобы оборудовать место для работы, она выбрала помещение на цокольном этаже стоимостью 5 млн. руб. По документам – это часть подвала, поэтому как ИП она не смогла оформить кредит – помещение не подходит для коммерческих целей. Но Оксана все еще может взять заем как физическое лицо. Беда только в том, что она не может подтвердить доходы справкой 2-НДФЛ. Доходы можно подтвердить и другими бумагами, но банк, который предлагает самые выгодные условия, принимает только эту форму.

Оксана поговорила с сестрой и вместе они решили отдать квартиру под залог и получить кредит. Все, что ей нужно, – подать заявку кредитору и взять согласие второго собственника на залог имущества. Вместе с сестрой они отправились в банк и в скором времени получили одобрение кредита с такими условиями:

• сумма – 5,2 млн руб.;
• срок – 15 лет;
• ставка – 12,9%.

Полученных денег хватило на покупку помещения, а остаток от этой суммы Оксана потратила на небольшой ремонт. В месяц в среднем нужно будет платить 56 тыс. руб., и она планирует закрыть задолженность досрочно.

Есть и нюансы. Вы не обязаны подавать справку 2-НДФЛ, но должны подтвердить свой заработок. Только это не так просто сделать, если вашу прибыль сложно просчитать наперед. Банк навряд ли выдаст кредит заемщику с нестабильным доходом.

Артему 21 год. Он киберспортсмен, беттер, стример и блогер – играет на ПК и консоли, делает ставки в букмекерских конторах, проводит прямые эфиры во время игр, снимает об этом видео и выкладывает на YouTube. Родители Артема переехали в Норвегию и переписали на него 1-комнатную квартиру в Саратове, поэтому он живет один в собственном жилье.

Артем зарабатывает на своих увлечениях очень даже хорошо, но совершенно нестабильно. Его доход – деньги с просмотров роликов, донаты (деньги в качестве благодарности от зрителей) во время стримов (прямых эфиров) и выигрыши со ставок на спорт. В лучшие месяцы он может заработать до 300 тыс. руб., в худшие – его заработка хватит только на еду и оплату интернета.

Так как Артем зарабатывает на играх, он решил купить новое оборудование. Он хочет заказать мощный компьютер, консоль PlayStation 5, дополнительное оборудование и удобное игровое кресло. Покупки обойдутся Артему в 700 тыс. руб. Но вот денег у него нет, и единственный выход – взять кредит.

Артем получает доход практически официально и даже платит налог 13% с выигрышей в букмекерских конторах. Но банк не может выдать ему потребительский кредит, потому что справку 2-НДФЛ он взять не может. Артем подает заявку на заем под залог недвижимого имущества – той самой квартиры, которая досталась ему от родителей. Но и в этом случае кредитор не соглашается – слишком сложно спрогнозировать его доходы даже на ближайшие несколько месяцев, не говоря уже о нескольких годах. Артему остается только копить и активно собирать донаты от зрителей прямых эфиров.

Поэтому не стоит полагать, что банки уже торопятся накладывать обременение на вашу недвижимость. Уровень доходов играет большую роль, как и другие критерии проверки заемщика. Скоринг разве что немного упрощается и повышает шанс выдачи кредита.

А можно ли взять кредит под залог недвижимого имущества, если я – не собственник?

Да, можно, и вполне законно. Главное, чтобы собственник или собственники были не против.

Петру 30 лет. Он женат, детей нет. Живет с женой в 2-комнатной квартире, которую ей подарили родители еще за 7 лет до их знакомства.

Петр с женой решили сделать ремонт, но накоплений не хватает. Потребительский кредит не выдают по ряду причин. Петр получает официально 40 тыс. руб. в месяц, остальной доход – неофициальный. Его жена – фрилансер и пока не успела зарегистрироваться как самозанятая или ИП. 

Поскольку Петр получает хоть какой-нибудь официальный доход, он может получить кредит под залог недвижимого имущества. Его жена официально соглашается заложить квартиру, поэтому банк выдает заем и накладывает на жилплощадь обременение.

В этой ситуации есть три стороны: Петр – заемщик, его жена – залогодатель, и банк – кредитор. Владелец заложенного жилья несет такую же ответственность, как и заемщик, поэтому чаще всего кредиты такого рода берут мужья, жены или взрослые дети владельцев.

Кредит под залог недвижимого имущества с брокером «Финансист»

Чтобы оформление займа не стало для вас проблемой, можно обратиться к кредитному брокеру. Компания «Финансист» станет вашим добросовестным помощником в получении кредита. Мы не только выберем для вас лучшие условия от банков, но и убережем вас от связи с «черными» кредиторами, поскольку работаем только с лицензированными организациями.