- Услуги
-
+7 (495) 150 13 05Позвоните для консультации
-
В «ИНКОМ-Недвижимость» рассказали о трендах рынка ипотечного кредитования
Многих россиян интересует, как будет складываться ситуация с ипотекой в условиях растущей инфляции, потери доходов, объявлении частичной мобилизации, увеличении ставок и роста цен на недвижимость. Ответ на этот вопрос решили найти аналитики Агентства недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Специалисты учреждения рассказали простым россиянам, как мировые и внутренние события скажутся на трендах ипотечного кредитования. Обо всем этом и не только – читайте далее в статье.
Читайте также: Что такое долговая нагрузка и как она влияет на ваш кредитный рейтинг?
Субсидирование ставок
После введения санкций рыночные ставки по ипотеке достигли рекордной отметки в 25% годовых. Связано это с ростом ключевого процента ЦБ РФ. Если до марта 2022 года ставка регулятора составляла 9,5%, то уже в начале весны она резко поднялась до 20%. Для многих россиян это изменение стало критическим: приобрести жилье по новым неподъемным условиям больше не представлялось возможным.
Чтобы хоть как-то поддержать покупательский спрос на рынке недвижимости, государство предложило воспользоваться льготными программами ипотеки. Они предполагают выдачу жилищной ссуды под гораздо более низкий процент за счет того, что правительство выплачивает банкам разницу между рыночной и субсидированной ставкой. В апреле комиссия составляла 12%, а уже в мае снизилась до 9%.
Читайте также: Биометрия в банке: что это и надо ли вам ее проходить?
Для получения льготной ипотеки гражданам необходимо соответствовать определенным требованиям, которые зависят конкретно от программы. К наиболее популярным кредитам с господдержкой относят:
- семейную;
- дальневосточную;
- сельскую.
Их популярность можно объяснить не только выгодными условиями, но и тем, что указанных программ не коснулось повышение ключевой ставки. То есть проценты какими были до начала кризиса, такими и остались после его наступления.
Кроме того, государство постоянно дополняет программы новыми. Так, например, в мае 2022 года была разработана льготная ипотека для специалистов IT-сферы. Ставка для нее составляла 5% годовых.
Однако самым главным трендом, по мнению «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке льготной ипотеки стали ссуды под 0,01%. Они приобрели популярность еще в начале лета 2022 года, когда программы господдержки больше не справлялись со стабилизацией спроса на рынке недвижимости. Субсидированные ипотеки под околонулевой процент предлагались клиентам застройщиками, которые работали совместно с банками. Формально такие условия предполагают минимальный размер ежемесячного платежа и почти полное отсутствие переплаты.
Однако ЦБ РФ назвал эти предложения чисто маркетинговым ходом. Поскольку застройщики зачастую реализовали таким способом неликвидные объекты, при этом значительно завышая цену.
Читайте также: Алло, это мошенники
Тренды на вторичном рынке жилья
По оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», ситуация с рынком вторичной недвижимости складывается не самая положительная. Связано это с уменьшением не только спроса на 85%, но и количества предложений.
В марте 2022 года многие продавцы квартир заняли выжидательную позицию, чтобы наблюдать за дальнейшим развитием ситуации. Это объясняется тем, что растущая инфляция могла в любой момент обесценить вырученные с реализации жилья средства и оставить человека де-факто ни с чем. Из-за этого найти недвижимость на вторичке после начала кризиса было практически невозможно.
В дальнейшем ситуация несколько улучшилась. Так, например, летом жилье на вторичке в Москве и области подешевело на 4,5% по сравнению с весенним уровнем.
Интересным трендом после объявления частичной мобилизации стал рост сделок с предоставлением доверенности. Опасаясь призыва, люди передавали права на продажу недвижимости риелторам или другим лицам, а сами покидали пределы страны. Хоть такие сделки всегда считались небезопасными, но в текущих реалиях, как отмечают специалисты, это вынужденная мера подстраховки, с которой приходится мириться.
Читайте также: Как выкупить свой долг у банка?
Тренды на первичном рынке
В начале марта 2022 года аналитики «ИНКОМ-Недвижимость» прогнозировали рост сделок по ипотечному кредитованию на первичном рынке до 85%. В первую очередь это связано с тем, что большинство льготных программ с господдержкой распространяется именно на недвижимость в новостройках. Предлагая низкий процент, они становятся более привлекательными для потенциальных заемщиков.
К другим факторам роста специалисты относят:
- резкое увеличение ключевой и соответственно рыночной ставки годовых;
- вероятное завершение многих льготных программ к середине лета 2022 года.
Опасения о дальнейшем ухудшении ситуации на рынке ипотеки и недвижимости подстегнут клиентов оформлять ссуды.
Прогнозы стали сбываться ближе к лету 2022 года. Тогда покупательский спрос на первичку вернулся к уровню февраля благодаря снижению ставки и уменьшению стоимости недвижимости.
Тренд увеличения запросов на покупку жилья в новостройках сильнее всего проявился в Москве. Так, в столице спрос на приобретение квартир поднялся на 25%. При этом, как отмечают в «ИНКОМ-Недвижимость», интересным моментом стало то, что граждане чаще всего покупали жилплощадь с двумя и более комнатами. То есть люди предпочли приобретать квартиры для собственного проживания, а не для инвестиций.
Как утверждают эксперты, объявление частичной мобилизации почти никак не сказалось на первичном рынке недвижимости. Спад спроса оказался минимальным.
Читайте также: 120 дней без процентов. В чем подвох популярной кредитной карты?
Премиальный сегмент
Больше всего пострадал рынок высокобюджетной недвижимости, особенно после объявления частичной мобилизации. Спрос уменьшился приблизительно в два раза, если сравнивать с прошлым годом, а сделки, которые находились на стадии оформления, срывались. Связано это не только с тем, что представители высшего слоя общества, боясь мобилизации и ухудшения экономической ситуации, первыми покинули пределы страны.
Причина кроется и в том, что элита ожидает дополнительное снижение стоимости премиальной недвижимости. В этом уверен Борис Борискин, генеральный директор компании Skolkovo realty.
Коснулось это и рынка аренды. Так, было зафиксировано падение спроса более чем на 50%. При этом сделки срываются даже в тех случаях, если бронь уже оплачена.
Читайте также: Что делать, если нечем платить по кредиту? Полный ликбез
Банковские отказы
Уменьшает спрос на ипотечное кредитование не только рост цен на жилье, но и сами финансовые учреждения. После введения западных санкций и увеличения ключевой ставки ЦБ РФ многие банки страны принялись приспосабливаться к текущим реалиям и изменять требования к потенциальным заемщикам. И в результате вышло так, что большинству россиян получить одобрение на оформление ипотеки стало почти невозможно. Коснулось это не только граждан с небольшим доходом, но и тех, кто мог подлежать частичной мобилизации. При этом фиксировались случаи отказа в выдаче кредитных средств по уже одобренным заявкам.
Чтобы не потерять прибыль в условиях кризиса, банки перестраховываются и учитывают все возможные риски, связанные с потенциальным клиентом.
Читайте также: Топ-7 схем кредитных мошенников
Рискованная ипотека
В декабре 2022 года ЦБ РФ планирует урегулировать вопрос рискованной ипотеки. Под ее категорию попадают сделки, предполагающие низкий первоначальный взнос (менее 10%) на приобретение недвижимости в новостройках. Это, как отмечают аналитики, приведет к тому, что подобные предложения спустя некоторое время полностью исчезнут с рынка.
Риск ссуд с минимальным первоначальным взносом заключается в том, что раз у потенциального заемщика нет средств для первого платежа, то он не сможет в будущем должным образом выполнять долговые обязательства. То есть высок шанс допущения длительных просрочек, доведение дела до суда и банкротства клиента.
Читайте также: Как давать в долг друзьям: миссия сохранить друга и вернуть деньги
Частичная мобилизация и рынок недвижимости
После объявления частичной мобилизации отечественные аналитики давали разные прогнозы. Одни настаивали на том, что это отрицательно скажется на рынке недвижимости и де-факто еще больше «добьет» и без того ослабший покупательский спрос. Такого мнения, например, придерживался генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. Он дал прогноз, в рамках которого реализация жилья в новостройках резко просядет, в то время как вторичка окажется в несколько лучшем положении. Однако в общем, по мнению генерального директора, ожидается падение спроса и продаж, что повлечет снижение цен на жилье на 30%.
Другие же утверждали, что если мобилизация и повлияет на рынок, то незначительно. Так, директор «Этажи» Ильдар Хусаинов прогнозировал пик спада спроса в первые несколько дней объявления новости, после чего, по его мнению, ситуация стабилизируется.
По сути, правы оказались оба лагеря специалистов. Вторичка действительно оказалась в гораздо лучшем положении. Предложений на рынке стало в несколько раз больше, чем прогнозировалось. Кроме того, люди, опасаясь мобилизации, стремились как можно скорее реализовать недвижимость, чтобы быстрее покинуть пределы страны. И нередко для этого предлагали потенциальным покупателям хорошую скидку (от 5 до 20%).
Общий же отказ от сделок по итогу не превысил 5%. Показатель является вполне обычным для рынка жилья.
В остальном же сложилась такая ситуация:
- спрос на аренду и коммерческую недвижимость просел незначительно (не более чем на 14%);
- пик отказов от сделок пришелся на первые два дня, когда люди паниковали и не были уверены в том, что смогут обслуживать кредит под залог недвижимости в случае мобилизации мужчин в семье;
- спрос первичный и потенциальный снизился на 27% и на 17% на первичку и вторичку соответственно.
Спустя несколько недель после объявления мобилизации ситуация все же стабилизировалась.
Читайте также: Эти долги вам не простят! От чего не спасет банкротство
Что будет с ипотекой для мобилизованных?
После начала мобилизации ЦБ РФ выпустил для финансовых учреждений список рекомендаций. В них указывалось, что делать в случае, если заемщика отправляли на военную подготовку. Так, среди советов предлагалось:
- предоставлять кредитные каникулы;
- не начислять штрафные санкции;
- не выселять жильцов из ипотечной недвижимости.
Предложение о законодательном закреплении права на грейс-период для мобилизованных поступило от Анатолия Аксакова, главы комитета Государственной Думы по финансовому рынку. Проект предполагает полное приостановление выплат или снижение размера обязательных платежей по ипотеке на время действия СВО без начисления штрафных санкций.
Также в законе указывается, что если участник боевых действий погибнет, то его обязательства не будут переходить членам семьи.
Читайте также: Топ-5 кредитных карт с бесплатным снятием наличных
