Рынок недвижимости в 2023 году: что происходит с ипотекой и ценами на квартиры

Нестабильная мировая политическая и экономическая ситуация, введение западных санкций и растущая инфляция сказались на рынке недвижимости и оформлении кредитов. Всего за несколько дней после наступления кризиса ставка годовых по ипотечным займам выросла до рекордных 23%. И, как предвидят аналитики, это – далеко не окончательный показатель. Некоторые финансовые учреждения совсем перестали оформлять ипотеку, другие – значительно сократили срок погашения по уже существующим.

О том, что происходит на рынке недвижимости, как менялись условия ипотечного кредитования с конца февраля 2022 года и стоит ли ждать понижения цен, читайте далее.

Читайте также: Где взять деньги на первый взнос по ипотеке

Общие сведения

Рост стоимости на жилье начался еще в 2020 году, когда в стране объявили пандемию Covid-19. Чтобы хоть как-то снять финансовую нагрузку с граждан в период локдауна, правительство снизило процентную ставку на ипотеку с господдержкой до 7%. Это касалось первичного рынка недвижимости. Однако способ не помог: цены на строительные материалы и себестоимость постройки дома продолжали расти.

Поэтому сейчас на рынке недвижимости наблюдается такое увеличение стоимости за квадратный метр:

• первичка – на 25,3% в Москве и на 44,6% в других регионах;
• вторичка – на 14,8% в столице и на 46,1% в иных областях страны.

Кроме того, многие продавцы жилья на вторичке приостановили реализацию недвижимости. Они заняли выжидательную позицию и наблюдают, как нестабильная ситуация будет развиваться дальше. Если динамика будет отрицательной, то смысла в продаже жилья нет: полученные деньги могут в один момент обесцениться. Из-за этого сейчас, как рассказывают риелторы, найти квартиру на вторичном рынке почти невозможно.

Та же ситуация обстоит и с финансовыми учреждениями, которые временно приостановили оформление ипотеки с государственной поддержкой. Например, как это сделал ВТБ весной 2022 года. 

Часть клиентов других банковских организаций столкнулась с повышением ставки годовых. Из-за этого граждане не хотят рисковать, поскольку ситуация продолжает накаляться. При утрате рабочего места или сокращении зарплаты погашать кредит под залог недвижимости станет достаточно трудно. Кроме того, переплата при оформлении займа сейчас в несколько раз больше, чем ранее.

Далее мы рассмотрим, как складывалась ежемесячная динамика ситуации с рынком недвижимости.

Читайте также: В каком банке взять дальневосточную ипотеку?

Март

Приход весны ознаменовался увеличением ключевой ставки ЦБ РФ с прежних 9,5% до рекордных 20% годовых. Напомним, что под ключевой ставкой подразумевается процент, под который Центральный банк страны кредитует коммерческие финансовые учреждения. Это привело к тому, что проценты на займы выросли и для простых граждан.

Поэтому уже в начале месяца населению предлагалось взять ипотечный кредит под 20-25%. Однако для многих россиян это оказалось неподъемным, и все ринулись оформлять займы для приобретения недвижимости в новостройках. Это объясняется тем, что именно на жилье с первички действует большинство льготных государственных программ. Из-за этого рыночные кредиты резко снизились по объемам выдачи.

Как сообщают аналитики, клиенты старались получить одобрение по заявкам до роста ставки годовых, успеть вложить деньги в приобретение квартиры и снять больше средств с личных вкладов. Это и привело к росту цен на недвижимость на 5%.

Читайте также: Семейная ипотека: какие условия в 2022 году

Апрель

Если ранее ипотечный кредит по программе «Господдержка 2020-2022» можно было получить под 7%, то начиная со второго месяца весны отметку подняли до 12%. Одновременно увеличились и лимиты максимального размера займа:

• 12 млн рублей в Московской и Ленинградской областях;
• 6 млн в других регионах Российской Федерации.

В апреле Центробанк снизил ключевую ставку до 17%, а спустя несколько дней до 14% годовых. Однако ситуацию это не спасло: рыночные программы кредитования населения все еще для многих были недоступными. Из-за чего объем оформления займов упал почти на 71%, если сравнивать с апрелем 2021 года.

При этом цены на квартиры в столице стали расти, а вот в регионах – уменьшаться.

Май

В последний месяц весны Центробанк РФ продолжил тенденцию снижения ключевой ставки – теперь она остановилась на показателе 11%. Одновременно с этим уменьшился процент по «Господдержке 2020-2022» – до 9%.

Кроме того, для развития IT-сферы в стране и привлечения специалистов была создана специальная программа льготного кредитования со ставкой 5%.

Однако и это не помогло: спрос на приобретение жилья продолжал падать. Ипотечные условия все еще оставались неподъемными для населения, и многие просто отказывались от приобретения жилья из-за нестабильной ситуации.

В столице цены остановили темп роста. Квартиры на вторичке же стали стоить меньше на 0,6%.

Читайте также: Как продать квартиру в ипотеку

Июнь

Ключевая ставка ЦБ РФ вернулась до уровня начала февраля – 9,5%. Темп объема выдачи кредитования начал постепенно восстанавливаться и возвращаться к прежнему показателю. Одновременно с этим рыночная ставка снизилась до 6,17% годовых – рекордный показатель за всю историю.

Ипотеки с господдержкой не справлялись с восстановлением спроса на рынок недвижимости. Поэтому для привлечения граждан многие застройщики стали предлагать собственные льготные программы с выгодными условиями. Например, компании «ПИК» и «Самолет» поставили 6,99% и 5,99% соответственно на все время кредитования. А некоторые застройщики и вовсе опустили ставки до 0,01% годовых. Это помогает поддерживать покупательский спрос: такие программы для многих являются почти единственным способом приобрести квартиру в условиях отсутствия предпосылок для снижения стоимости.

Читайте также: Ипотека с господдержкой: самый полный ликбез

Июль и август

В середине и конце лета произошло новое уменьшение ключевой ставки до 8%. Кроме того, объем выдачи ипотеки восстановился до февральского уровня. Так, финансовые учреждения оформили займы на сумму 341,6 млрд рублей. Это объясняется существенным снижением ставки на рыночную ипотеку.

В то же время в июле временно остановлен спад цен на жилье, а в августе наоборот – снижение стоимости вновь ускорилось. Благодаря чему недвижимость начала реализовываться на 4,5% дешевле весеннего уровня. Особенно сильно это коснулось вторички в столице и Московской области.

Сентябрь

Ключевая ставка Центробанка Российской Федерации была снижена в 6-й раз и достигла отметки 7,5%. Однако уменьшение от регулятора, как сообщают эксперты, коснулось больше неценовых условий ипотеки. Так, например, ряд финансовых учреждений страны снизил размер первоначального взноса на вторичку до 10%.

Уменьшать рыночную ставку на ипотеку же банки не спешат и считают нецелесообразным, поскольку ожидается повышение ключевого процента в октябре. Средний же показатель на заем за сентябрь 2022 составил около 10,49%.

Вместе с тем государство решило увеличить размер материнского капитала:

• 589,6 тыс. рублей за первого ребёнка;
• 779 тыс. рублей за второго. 

При этом аналитики считают, что этих действий не хватит для возвращения докризисной потребности в жилье и для восстановления прежней стоимости квартир.

Читайте также: Рефинансирование ипотеки: как перевести кредит в другой банк и платить меньше?

Октябрь

Растущая инфляция, объявление частичной мобилизации и действие западных санкций стали главными причинами повышения ставки по рыночным ипотечным кредитам. Так, например, ВТБ поднял процент на 0,5, а Сбер – на 0,8. Это же касается и других наиболее популярных финансовых учреждений страны – Альфа-Банка, Райффайзена, Газпромбанка и других.

По ипотеке с господдержкой условия остались прежними. Некоторые банки даже снизили минимальный показатель ставки.

Читайте также: Банк отказал в ипотеке: 4 возможные причины

Что влияет на стоимость жилья?

Эксперты выделяют такие факторы, которые непосредственно сказываются на цене за квадратный метр:

• Растущая инфляция. В конце 2021 года ее уровень составил 8,39%. В 2022 – 17,62%. Такой резкий скачок обусловлен ослаблением рубля. Хоть после марта инфляция стала снижать темпы роста, но эксперты прогнозируют, что до уровня прошлых годов она опустится нескоро. Сейчас аналитики предполагают, что в конце 2022 ее показатель составит 22%.
• Повышенные проценты по ипотеке. Фактор был вызван поднятием ключевой ставки ЦБ РФ. Банки отреагировали на это резким увеличением процентов по ипотечному займу, из-за чего многим гражданам пришлось отказаться от приобретения нового жилья. Это же коснулось и льготного кредитования, однако не затронуло три их вида – сельскую, дальневосточную и семейную. Ставка годовых в них осталась прежней.
• Увеличенная себестоимость строительства. Цены на материалы подскочили еще в период пандемии. После введения западных санкций экспорт металла де-факто заблокировали. Из-за этого с марта стройматериалы подорожали на 9,95%.
• Отложенный спрос. Высокая стоимость на жилье заставила многих россиян повременить с решением о покупке недвижимости. Однако эксперты прогнозируют возвращение спроса к прежнему уровню, поскольку потребность в качественных условиях жизни никуда не делась. Цены росли и раньше, хотя ситуация в стране была менее кризисной, чем наблюдается сейчас.

Главная же причина, которая вызвала все вышеперечисленные факторы, – введение западных санкций. Именно они обострили кризисную обстановку в стране.

Читайте также: Топ-5 кредитных карт с бесплатным снятием наличных

Чего ожидать?

Аналитики считают наиболее вероятным сценарием развития ситуации с недвижимостью рост номинальной стоимости на уровне инфляции. Больше всего это скажется на первичном рынке, но пострадает и вторичка. Обусловлено тем, что владельцы жилья часто проводят альтернативные сделки, то есть реализуют квартиры и сразу же покупают новые. Из-за роста цен на новостройки увеличивается и стоимость вторички. Поэтому повышение стоимости будет сохраняться, хоть и в замедленном темпе из-за снижения спроса.

Потребность же сейчас определяется геополитической обстановкой и влиянием западных санкций на уровень жизни россиян. Пока, как сообщают аналитики, перспектива не самая плохая: стоимость природных ресурсов достигла рекордного максимума, в страну приходит больше денег. И даже если для российской экономики настанут тяжелые времена, то цены рано или поздно начнут снижаться из-за уменьшения спроса.

Поэтому сейчас можно ожидать стабилизацию ситуации с ростом стоимости недвижимости. Если он и будет продолжаться, то маленькими темпами и колебаться в пределах сегодняшних показателей.

Выгодно ли инвестировать в жилье?

В последние годы можно было наблюдать снижение доходности от сдачи недвижимости в аренду:

• 2020 – 6%;
• 2021 – 5,5%;
• 2022 – 4,9%.

Чтобы сейчас окупить приобретение жилья с помощью аренды, необходимо потратить как минимум 20 лет с условием постоянного заселения. Аналитики объясняют снижение дохода тем, что стоимость вторички растет быстрее, чем размер платы за ее сдачу.

Поэтому многие советуют не покупать недвижимость для ее продажи или аренды: в этом попросту нет смысла. Потребность во вторичке постоянно снижается, на нее не распространяются большинство доступных программ с господдержкой. Сдача в аренду вряд ли принесет хороший доход, ведь на рынке сейчас серьезная конкуренция, из-за чего владельцам квартир приходится снижать ежемесячную плату за жилье.

Другие эксперты отмечают, что в условиях кризиса любая недвижимость является надежным источником дохода, поскольку альтернативный заработок для многих россиян сейчас недоступен. Рост цен на жилье всегда обгоняет инфляцию, особенно в долгосрочной перспективе.

Читайте также: Отказали в кредите. Что делать?

Что рекомендуют риелторы?

Эксперты рекомендуют придерживаться таких советов:

• приобретать жилье на первичке, которое либо уже введено в эксплуатацию, либо готовится к этому и при этом оснащено всеми необходимыми коммуникациями;
• реализовывать квартиру только в том случае, если человек знает, куда выгодно вложить полученные средства;
• добиться оформления ипотеки с господдержкой, которую пока не сильно затронуло повышение ключевой ставки;
• не брать кредит, если процент выше отметки 18, поскольку при негативном сценарии это отрицательно скажется на финансовой стабильности;
• проводить альтернативную сделку в один день, т. е. продать и купить недвижимость одновременно, чтобы не возникла ситуация, когда первый этап состоялся, а второй – сорвался.

Риелторы акцентируют внимание, что хоть и предложений сейчас не сильно много, но все же квартиры продолжают выходить в продажу, а рынок постепенно восстанавливается от кризиса.

Читайте также: Что выгоднее – ипотека или потребительский кредит?

Ипотека – это не страшно: развенчиваем мифы о покупке жилья в кредит

Некоторые люди считают, что ипотека — это очень страшно и опасно, оформлять все долго и трудно. Мы расскажем, почему это не так, развенчаем самые распространенные мифы об ипотечном кредитовании.

Как законно списать долги без банкротства

Взять заем или оформить кредитование в банке, а потом ничего не вернуть – возможно, но потом появятся существенные минусы. Испортится кредитная история, придется отдать имущество, возможно, не возьмут на новую работу.