Разбор 102-ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости

Все действия, которые следуют во время и после получения займа с залоговой собственностью, регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке». Он состоит из 14 глав, включающих 79 статей. В них указаны основные правила, условия и обязанности обеих сторон (кредитора и заемщика), которых они обязуются придерживаться и выполнять до тех пор, пока действует договор.

В статье мы разобрались, какие положения являются основными, а также какие особенности следует учесть при залоге разных типов собственности.

Читайте также: Как получить кредит под залог недвижимости в день обращения?

Первая глава

Начальная часть Федерального закона о залоге собственности состоит из 7 статей. Первая из них содержит информацию о том, какие есть способы регулирования ипотечного займа и на каких условиях он вообще возникает. В этой же статье прописана одна важная деталь. Так, вся собственность, которая отдается под залог, остается у клиента, а не у банка. То есть изъять ее до серьезных нарушений долговых обязательств и вынесения соответствующего решения суда финансовое учреждение не имеет права.

Также здесь указывается, что объектом залога может выступать недвижимость, не находящаяся в собственности у заемщика. В этом случае другим лицам необходимо иметь соответствующие бумаги и разрешения от местных органов.

В тексте закона прописано, что полученные от банка средства за заложенную собственность не должны превышать ее рыночную стоимость. То есть кредит либо равняется залогу, либо меньше его.

Указано также, что банк может оплачивать все расходы по содержанию недвижимости, переданной в залог. Если это условие прописано в договоре, то следует учесть, что в случае нарушения долговых обязательств финучреждение продажей жилья компенсирует все понесенные убытки.

В пятой статье четко определены все имущественные группы, которые могут передаваться в залог. Ими выступают:

• участки земли (за исключением находящихся в государственной или муниципальной собственности);
• заводы, сооружения и постройки (включая хозяйственные);
• квартиры (обязательно в многоэтажках) и частные дома;
• места для парковки и гаражи;
• транспорт (водный и воздушный).

В шестой статье рассказывается о праве передачи жилья в залог. В седьмой – о недвижимости, которая находится в общей или совместной собственности. В последней статье сообщается, что для передачи такой квартиры в залог необходимо иметь разрешительные бумаги, доказывающие согласие всех дольщиков и владельцев. Однако если доля выделяется из общей собственности клиенту, то он имеет право самолично решать судьбу недвижимости.

Однако в этом случае финансовые учреждения не всегда соглашаются на залог. Ведь такие квартиры или дома достаточно трудно реализовать на торгах, поэтому их чаще всего относят к категории неликвидных вариантов. Но в качестве дополнительной подстраховки такое жилье может пригодиться. 

При этом сотрудники банка уделят гораздо больше внимания кредитному рейтингу и доходам потенциального клиента. Именно эта информация лучше всего покажет дисциплину и качества заемщика.

Читайте также: 6 ложных страхов залогового кредита

Контракт

Во второй главе ФЗ рассказываются все тонкости оформления и заключения кредитного договора. Здесь же указаны содержания контракта и правила его подписания.

Согласно этой информации, в договорах обязательно должны содержаться данные о:

• залоговом объекте (его параметры, оценочная стоимость);
• кредитных условиях (сумма займа, сроки его возврата, график внесения платежей).

Все детали залогового имущества описываются для того, чтобы однозначно его идентифицировать. Сюда входит даже название и расположения жилья. Эти же правила распространяются на собственность, находящуюся в аренде. Однако к указанной информации добавляется еще прокатный срок.

Также глава содержит статью, посвященную вопросу прав третьих лиц на залоговый объект.

Читайте также: Условия кредита под залог недвижимости

Про закладную и госрегистрацию ипотеки

Третья глава содержит полное описание ипотечной закладной, а именно ее:

• положения;
• оформление.

Также здесь можно найти информацию о работе с электронной версией именной ценной бумаги. Однако, как указывается, ее оформление при взятии ипотеки вовсе не обязательно. Если же стороны решили создать закладную, то учтите, что закон предусматривает переуступку права на нее. Этому процессу выделена отдельная статья в главе.

В случае своевременного погашения кредита закладная возвращается кредитором. После чего владелец имущества может снять обременение с собственности в государственных органах.

Четвертая глава устанавливает шаги по регистрации залога. Каждый из этапов – начиная от внесения до изъятия записи об ипотеке из госреестра – расписан достаточно детально. Статьи на тему рассказывают и о дальнейших шагах владельца имущества, если кредитор был объявлен банкротом.

Четвертая глава также сообщает, что за внесение записи и при ее дальнейших изменениях лицам придется заплатить государственный налог. Сумма пошлины составляет:

Пошлина	Физическое лицо	Юридическое лицо
Внесение записи	1 000 рублей	4 000 рублей
Корректировка записи	200 рублей	600 рублей

Глава предусматривает случаи, когда сделки заключаются между физическим и юридическим лицом. В таких договорах сумма налога рассчитывается по первому субъекту гражданского права.

Однако указанный размер пошлины может отличаться от действующего. Все актуальные расценки услуг госрегистрации следует смотреть в день обращения в соответствующий орган.

В 25 статье расписан процесс погашения записи в Госреестре. Там указывается перечень бумаг для процедуры, а также информация о том, кто и в каком составе это может сделать.

Читайте также: Можно ли взять кредит под залог квартиры

Сохранение жилья

В кредитном договоре зачастую прописываются условия пользования залоговым имуществом. В пятой же главе ФЗ более подробно раскрываются все детали обязанностей и ответственности лиц в отношении обремененной собственности:

• Кредитор не имеет права устанавливать ограничения на заложенное имущество. Кроме того, законом предусмотрено использование обремененного жилья в качестве источника дополнительного дохода. Например, его можно сдавать в аренду.
• Ремонт квартиры или дома ложится полностью на плечи владельца, если другое не прописано в условиях сделки. Здесь же указывается, что кредитор может потребовать досрочно погасить задолженность, если собственник халатно относился к жилплощади, тем самым уменьшив ее рыночную стоимость.
• Страхование недвижимости является обязательным условием для получения ипотеки. Оно оплачивается клиентом и при этом не должно превышать 50% от всей суммы долга, но и не быть меньше 10% стоимости жилья. Также банки могут предложить услугу личной страховки. В случае отказа ваша ставка годовых увеличится.
• Меры предосторожности необходимо соблюдать. Если существует реальная угроза заложенной недвижимости, то собственник обязуется предупредить о ней банк.

Также в статье раскрывается вопрос о правах банка на проверку собственности, а также о последствиях при порче или утрате недвижимости. Если в последнем случае вина лежит на заемщике, то кредитор может потребовать досрочно погасить задолженность или разорвать сделку.

Читайте также: Опасно ли брать кредит под залог квартиры

Передача прав собственности

Шестая глава описывает процесс перехода прав собственности в залоге. В ее статьях раскрываются детали о:

• этапах отчуждения жилья;
• сбережении кредита при передаче прав заложенной собственности другому лицу;
• исходе лишения жилья, купленного на средства ипотеки, государством, включая программы реновации;
• последствиях нарушения процессов отчуждения имущественных прав.

Также в разделе прописываются права банка, предоставляющего кредит, требовать возвращения выданных средств досрочно в одной ситуации. А именно когда заемщиком оказался не настоящий владелец заложенной собственности. Процедура возврата проходит после вынесения решения суда в пользу финансового учреждения.

Читайте также: Оценка недвижимости при кредите под залог

Дальнейшие ипотеки

Седьмая глава вводит термин «последующая ипотека», а также описывает ситуации, когда ее допускается использовать. В статьях подано разъяснение об условиях обеспечения одного и того же залога по разным кредитам. То есть если первый договор запрещает повторно закладывать недвижимость, то последующие ипотеки не могут возникать.

Также глава описывает процесс государственной регистрации при передаче собственности в залог второй и более раз. А также содержатся сведения о последовательности взыскания задолженностей при невыполнении кредитных обязательств.

Читайте также: Можно ли потерять квартиру из-за кредита?

Переуступка прав и обращение взыскания

За банковским учреждением остается возможность передать собственные права на залог, если это прописано в условиях ипотечного контракта. Организация здесь самостоятельно решает, передавать ли вместе с ним и обязательство по выплате кредита. Банк также может делать это с закладной. На именной бумаге необходимо сделать соответствующую запись.

Федеральный закон предусматривает запрет на нанесение надписей, указывающих на невозможность этих действий. Если они все же были указаны в договоре, то с юридической точки зрения они не имеют никакой силы.

Девятая глава закона предусматривает подачу иска в суд со стороны кредитора в случае, если заемщик не выполняет должным образом свои долговые обязательства. При получении одобрительного решения от органа власти банк получает право продать заложенную собственность. Полученные с аукциона или реализации средства финансовое учреждение использует для восстановления бюджета.

В главе прописываются и те случаи, когда вырученных с продажи денег не хватает для погашения полной суммы долга. Тогда банк может обратиться в суд еще раз с требованием к недобросовестному клиенту возместить остаток.

Читайте также: Залоговый кредит: особенности и подводные камни

Реализация заложенного жилья

В десятой главе пошагово прописана процедура по продаже такого типа собственности. Так, если финансовое учреждение получает право реализовать недвижимость на торгах, то оно может:

• устроить аукцион самостоятельно;
• заручиться одобрением клиента.

Во втором случае обе стороны сделки зачастую приходят к соглашению. Благодаря этому удается реализовать залоговое имущество максимально выгодно и для кредитора, и для заемщика.

Если же финансовое учреждение решает самостоятельно начать процесс продажи собственности, то оно проходит через аукцион. На торгах недвижимости устанавливают самую низкую отметку допустимой стоимости. Это делается для того, чтобы банк поскорее избавился от ненужного «балласта» и смог хоть частично восстановить дыру в бюджете от понесенных убытков.

Если же на первых торгах реализация не состоялась, то на вторых стоимость недвижимости уменьшается еще больше.

Банки зачастую размещают информацию о проведении аукционов на официальных страничках в Интернете либо на специализированных платформах. Для принятия участия в торгах человек должен внести залог, составляющий до 5% от всей стоимости недвижимости. Победителем становится тот, кто предложит наибольшую сумму. Остальные же участники могут рассчитывать на возврат залогов.

Победитель аукциона обязуется внести полную оплату в течение 5 последующих дней. Как только он сделает это в установленный срок, то с ним заключается договор о продаже собственности.

Статья 61 описывает все условия распределения полученных средств. Например, информацию о том, кто вообще может их получить или какая очередность выплаты долгов кредиторам. Случается такое, что удалось выручить несколько или гораздо больше средств от реализации залогового имущества. Тогда остаток, который не пошел на выплаты долгов, переходит недобросовестному заемщику.

Читайте также: Как защититься от банковских комиссий?

Ипотека с землей

Собственники могут отдать в залог участки, превосходящие минимальный размер, установленный соответствующим региональным органом. Можно передать землю, находящуюся в муниципальной собственности, при условиях, если участок:

• выделялся специально для строительства в ходе социальных программ;
• хотят благоустроить за счет кредитных средств;
• решает заложить муниципалитет.

При этом, согласно закону, владеющий землей не обязуется просить у кредитора разрешение на ее застройку.

Также следует помнить, что здесь действует принцип неделимости. Он заключается в том, что все объекты, находящиеся на участке, не существуют от него отдельно. Из этого исходят две особенности такого типа залога:

• если передается частный дом, то и земля оформляется вместе с ним;
• если переходит участок сельскохозяйственного назначения, то реализовать его до сбора и продажи урожая банк не имеет права.

Когда земля находится в аренде, то лицо, получившее собственность во временное владение, может заложить ее. Однако только на срок короче самой сдачи. При этом получать разрешение арендодателя вовсе не обязательно.

Условия залога нежилой собственности

Обо всех особенностях такого рода сделок можно прочитать в 12 главе Федерального закона. Если коротко, то условия сводятся к тому, что:

• объект оформляется в залог не только одним зданием, но и включая всю собственность и земли, на которых он находится;
• нежилой дом аналогично передается в залог с участком, где он располагается;
• банк не должен препятствовать собственнику распоряжаться личным имуществом, если это не указано в кредитном договоре.

Исключение здесь может возникнуть только в случае, если земля, включая находящиеся на ней здания, передана владельцу на арендных условиях. То есть требовать вернуть долг с компании по ипотеке банк может только обратившись в суд и получив положительное решение.

Что надо учесть при залоге квартиры или дома?

К этому виду жилья также имеются особые требования. Объясняется все тем, что в квартире или доме может быть прописан не только сам заемщик, но и третьи лица. При этом помните, что если недвижимость находится в собственности государства, округа или населенного пункта, то вы получите отказ на принятие ее в залог.

К остальным требованиям можно отнести такие:

• если в собственности прописаны несовершеннолетние члены семьи, то необходимо обязательно получить одобрение от органов опеки;
• если дом строится собственными силами, то в залог берутся материалы и оборудование, однако после окончания работ – уже вся недвижимость;
• если жилье было приобретено в ипотеку, то вместе с залогом оформляется и регистрация права собственности клиента на квартиру.

Помните также, что если вы решили воспользоваться ипотечной программой для военнослужащих, то недвижимость будет находиться в залоге не только у финансового учреждения, но и государственного органа, который и переводит средства банку для выплаты кредита.

Читайте также: Какой кредит погасить первым?

Заключение

Федеральный закон № 102 вступил в силу на территории Российской Федерации в 1998 году. Несколько раз он редактировался. Самая актуальная версия датируется 2 августа 2019 года. 

При этом единое правило составления договора сохраняется. Так, согласно ему, все документы, которые оформляются с кредитом под залог недвижимости, должны содержать ту информацию, которая имеется в текущей редакции. Если в ФЗ после составления сделки были внесены дополнения и изменения, то она не пересматривается без особой необходимости одной из сторон.

Напомним, что все ипотеки на территории страны также заключаются с учетом этого закона.