Можно ли взять кредит под залог доли в квартире

Залог – эффективный кредитный инструмент. С его помощью заёмщик повышает лояльность кредитора, а займодатель снижает финансовые риски. В качестве залогового принимаются разные типа имущества: движимое (транспортные средства) и недвижимое (квартиры, дома, земельные участки). Если заёмщик владеет не всем объектом, а только долей, её тоже могут принять в качестве залога.

Примет ли банк долю в квартире в залог?

Залог – это обеспечение по кредиту. Он гарантирует кредитору, что обязательства должника будут исполнены согласно договору. В противном случае заёмщик лишится заложенного имущества, которое будет изъято в счёт долга.

Основные принципы определения предмета залога закреплены законодательно – Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 333 ГК залоговым может выступать различное имущество, включая вещи и имущественные права:

• жилая и нежилая недвижимость;
• транспортные средства;
• драгоценные металлы;
• ценные бумаги.

На практике, банки сами решают, чем заёмщик имеет право обеспечить долг. Обычно это недвижимые объекты, а также транспортные средства.

Возможность передачи доли в качестве залога также закреплена законодательно – законом об ипотеке (№102-ФЗ). Документ разрешает оформить как обеспечения долга объект долевой собственности. Значительная часть банков поддерживает законодательную инициативу и оформляет доли в залог, но с определёнными нюансами.

Особенности оформления в залог доли

Существует два типа общей собственности:

• долевая;
• совместная.

Общая долевая собственность – это владение имуществом сразу несколькими лицами с официальным выделением доли каждого в конкретном объекте. Размер долей определяется законодательно (например, при оформлении наследства) или определяется собственниками самостоятельно через соглашение.

Совместная собственность подразумевает владение и пользование общим имуществом без выделения долей. Яркий пример такого вида владения – объекты в собственности супругов или приватизация квартиры родственниками.

Законодательство допускает передачу в залог как выделенной доли, так и части объекта, находящегося в общей совместной собственности, с согласием владельцев или без него (п. 2 ст. 7 №102-ФЗ). Во втором случае, при реализации залога остальные собственники объекта будут иметь преимущественное право покупки доли. Это немного осложняет процесс продажи, вынуждая банки отказывать заёмщикам в предоставлении залога в виде доли без согласия всех владельцев.

Пример 1. Жена намерена передать в качестве залога долю в квартире, которая принадлежит также её супруга. Согласно п. 1 статьи 7 ФЗ «Об ипотеке», потребуется нотариально заверенное письменное согласие супруга.

Пример 2. В качестве залога рассматривается доля в общей совместной собственности приватизированной квартиры. Один из владельцев – несовершеннолетний ребёнок. Оформление залога возможно только по согласованию с отделом попечительства (п. 5 ст. 74 закона «Об ипотеке»).

Несмотря на то, что законодательство допускает передачу в залог доли в общей совместной собственности, банки редко принимают на себя дополнительные риски. Гарантия положительного решения кредитора – предоставление в качестве залогового имущества выделенной доли в квартире.

На что банк обращает внимание

Как мы уже поняли, банк крайне внимателен к виду собственности. Если залоговая доля принадлежит вам на правах совместного пользования с другими лицами, в особенности с несовершеннолетними, то вероятность отказа – 99%.

Право собственности – не единственный фактор, который влияет на решение банка. Оценивая залоговый объект, кредитор принимает во внимание совокупность параметров:

• характеристики квартиры (наличие коммуникаций, общее состояние дома, материалы перекрытий);
• ликвидность объекта в залоге (возможность быстро продать его по рыночной стоимости);
• наличие/отсутствие судебных и иных обременений;
• прописка заёмщика в залоговом объекте;
• месторасположение квартиры.

Особенности оформления имущества в залог

Передавая недвижимость в залог, вы остаётесь её собственником на протяжении всего периода кредитования. Ограничения касаются только регистрационных действий с долей: её нельзя продать, передать в дар, сдать в аренду без письменного согласия залогодержателя, то есть банка.

Рекомендуется проводить имущественные сделки по договору залога. Это наиболее безопасный способ оформления кредита с обеспечением. Даже если вы лишитесь дохода и не сможете расплатиться по кредитным обязательствам, вероятность выселения минимальна. От 1 до 2 лет у кредитора уйдёт на получение решения суда и оформления собственности на себя. Но дело доходит до выселения при самом неблагоприятном развитии событий: если заёмщик уклоняется от выплат и не согласен на переговоры. Практически всегда банк идёт на встречу должнику и разрешает самостоятельно продать недвижимость по рыночной стоимости. Полученными с продажи деньгами заёмщик возвращает долг, а на оставшуюся сумму приобретает жильё меньшей площади.

Требования к заёмщику

Банки предъявляют к заёмщикам стандартные требования:

1. Возраст от 18 до 85 лет (последняя выплата по графику платежей должна произойти до наступления 85-летнего возраста).
2. Гражданство РФ.
3. Постоянная регистрация на территории РФ.
4. Стаж работы на последнем месте не менее 3-х месяцев.

Преимущества залога

Залог – оптимальный способ продемонстрировать кредитору свою платёжеспособность и благонадёжность. Закладываемая доля выступает финансовым обеспечением долга. Если заёмщик не сможет выполнять свои кредитные обязательства, то имущество перейдёт в собственность банка и будет реализовано с целью компенсации денежных потерь.

Основные преимущества залога:

• увеличение шансов на одобрение кредитной заявки;
• увеличение кредитного лимита;
• возможность получить нужную сумму, если вы неидеальный заёмщик (банки одобряют лимит до 80% рыночной стоимости предмета залога).

Как получить максимальную сумму в кредит, предоставив залог?

Состояние закладываемого объекта влияет не только на факт одобрения кредитной заявки, но и на итоговый размер займа. Банки принимают во внимание следующие факторы:

• размер доли – предпочтительно владеть большей частью квартиры (например, если вам принадлежит 2/3 общей площади объекта);
• общее состояние квартиры (обязательно наличие коммуникаций, пригодность объекта для проживания);
• месторасположение объекта (квартиры в пределах крупных населённых пунктов и ближе к центру города оцениваются выше, также ликвидными считаются объекты вблизи метро, с хорошей транспортной развязкой).

Необходимый пакет документов

Список документов для оформления кредита под залог доли стандартный:

• паспорт гражданина РФ;
• второй документ на выбор (ИНН, СНИЛС, водительские права, загранпаспорт);
• справка из Домовой книги о количестве прописанных в квартире;
• справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ;
• нотариально заверенное согласие остальных собственников квартиры (при необходимости);
• выписка на объект из ЕГРН.

Схема получения кредита под залог доли

Конкретный алгоритм зависит от банка-кредитора, однако общий порядок действий такой:

• Подготовка документов и подача кредитной заявки в банк.

Данный этап включает заполнение анкеты и сбор документов для одобрения кредита (подтверждение дохода, трудового стажа и пр.) Срок рассмотрения заявки зависит от банка, как правило составляет от 3 до 5 рабочих дней.

• Оценка имущества.

Выбранный объект подвергают профессиональной оценке. После этого банк выносит одобрение на принятие имущества в качестве залога.  На данном этапе закрепляется окончательная сумма кредита.

• Заключение сделки с банком.

На данном этапе подписывается кредитный договор и оформляется закладная на объект, которая фиксирует факт обременения.

Не стоит пугаться залогового кредита. Закладывая долю, вы остаётесь её полноценным собственником. Главное – исправно выполнять свои обязательства и вовремя вносить платежи по кредиту.

Рост кредитования на ипотеку с июня ускорился

Количество розничных кредитов в банках возрастет с июня на 2,5%, в то время как с мая по март они составляли 2,2%.

Как оформить кредитные каникулы в банке: пошаговая инструкция

Государство предоставляет бизнесу помощь на льготный период. Но вот кому она положена и при каких условиях ее можно получить – разбираемся в статье.