- Услуги
-
+7 (495) 150 13 05Позвоните для консультации
-
Ключевой ориентир: как в России до конца года могут измениться ставки по ипотеке
Для многих российских граждан оформление жилищного кредита – единственная возможность приобрести новую квартиру или дом. Однако в связи со сложившейся экономической и мировой обстановкой потенциальные заемщики задаются вопросом, а что будет с ипотекой в условиях давления западных санкций и растущей инфляции. Ведь из-за этого рынок недвижимости полностью изменился, увеличились не только ставки, но и стоимость самого жилья. Из-за чего спрос стал резко падать.
Далее мы расскажем, что влияет на условия ипотечного кредитования, стоит ли его оформлять сейчас и как обстоят дела со льготными программами поддержки от государства.
Читайте также: Ипотека под залог недвижимости
Что случилось в марте 2022 года?
Обострение внешнеполитической и экономической ситуации в конце февраля и начале марта 2022 года отразилось в первую очередь на финансовом рынке Российской Федерации. Центробанк отреагировал на это крайней мерой – увеличением ключевой ставки до 20% (ранее она составляла 9,5%). Это коснулось не только банков, но и рядовых россиян, которым выставили непосильные условия по ипотеке. Так, следом за ключевой рыночная ставка по жилищным займам резко поднялась до рекордных 25% годовых.
После увеличения размера комиссии рынок ипотеки и недвижимости де-факто встал. Банковские организации перестали рассматривать поступающие заявки, чтобы успеть подстроиться под текущие реалии и пересмотреть требования к заемщикам. Сами же клиенты заняли выжидательную позицию, надеясь на скорейшее улучшение ситуации по ставке годовых. Поскольку 25% комиссии предполагает действительно огромную переплату, которая при оформлении долгосрочного займа даже превышает стоимость самого жилья.
Читайте также: Что делать, если нечем платить по кредиту? Полный ликбез
Зависимость от ключевой ставки
Рыночная ставка, под которую банки оформляют ипотеку гражданам, напрямую зависит от ключевой, которую регулирует ЦБ РФ. Поэтому если финансовое учреждение берет ссуду у государственного регулятора под условно 14% на выдачу жилищных займов, то установить меньший показатель для клиента он не сможет. Иначе банк понесет серьезные убытки. Для увеличения прибыли же сверху добавляется еще несколько процентов (зачастую не больше 2%). Однако изредка наценка не применяется, особенно если ипотеку запрашивают зарплатные клиенты банка. Например, популярный Сбербанк в апреле 2022 года выдавал займы под 13,9%, тогда как ключевая ставка застыла на отметке 14%.
Если же финансовое учреждение выдает жилищные ссуды из собственных средств, то он может игнорировать показатель государственного регулятора и устанавливать проценты на любом уровне – заниженном или завышенном.
Однако в большинстве случаев ситуация с ипотекой во многом зависит от ключевой ставки. С началом обострения событий в марте она увеличилась до 20%. Это было связано с резким оттоком средств из финансовых учреждений, вызванным паническими настроениями в обществе, и ожиданием роста инфляции. Чтобы восстановить ситуацию, было принято решение увеличить ставку.
Спустя время государственный процент стал постепенно снижаться. Так, в мае ключевая ставка остановилась на отметке 11%, а в сентябре – на 7,5%. Как сообщает регулятор, опускать процент ниже пока нет смысла и возможностей.
Эксперты считали, что снижение позитивно скажется на рыночных ставках. Но уменьшение показателя от регулятора коснулось больше неценовых условий (например, размера первоначального взноса). Комиссия же снизилась незначительно, буквально на 0,02%. Сейчас она составляет:
- 10,06% на первичку;
- 10,18% на вторичку.
Однако эксперты прогнозируют, что жилищный кредит под залог может еще подешеветь на несколько пунктов. Так, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что ставка вернется к досанкционной отметке в 9,5%. Это будет вызвано желанием банков привлечь больше клиентов.
Читайте также: Как давать в долг друзьям: миссия сохранить друга и вернуть деньги
Льготные программы
Резкий обвал рынков недвижимости и ипотеки сменился постепенным восстановлением. Этому способствовало не только уменьшение ключевой ставки ЦБ РФ, но и программы государственной поддержки. Они предполагают снижение процента за счет того, что государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной комиссией. Именно программы способствовали стабилизации ситуации по объемам выдачи жилищных займов. Многие россияне, подходящие под требования, подавали заявления на льготные предложения.
Ставка, которая в апреле увеличилась на 12%, уже в мае снизилась до отметки 9% годовых. Сама же программа льготного кредитования была продлена до конца 2022 года. Уменьшение ставки и увеличение срока действия преследует цель не только восстановления рынка ипотеки, но и поддержки рядовых граждан и застройщиков.
Читайте также: Топ-7 схем кредитных мошенников
Изменения не коснулись только трех программ льготного жилищного кредитования:
- сельской (носит бессрочный характер, ставка годовых составляет от 0,1 до 3%; сумма варьируется от 3 до 5 млн рублей в зависимости от региона);
- семейной (комиссия – от 5,63 до 6%);
- дальневосточной (действует до 2030 года; ипотека выдается под 2% годовых на сумму, которая не превышает 6 000 000 рублей).
Полученные в рамках госпрограмм средства можно потратить на приобретение жилья в новостройках, земельного участка, дома и на строительство объекта. При этом жители Дальневосточного федерального округа, оформившие семейную ипотеку, имеют возможность купить недвижимость на вторичке.
Кроме того, чтобы поддержать развитие IT-сферы в России и привлечь больше квалифицированных специалистов, государство создало отдельную программу льготного кредитования под 5%. Для получения ипотеки на таких условиях необходимо, чтобы доход потенциального заемщика был свыше:
- 100 000 рублей в месяц в областях, где численность населения не превышает 1 млн человек;
- 150 000 рублей в месяц в более крупных регионах России.
В первом случае можно рассчитывать на сумму не больше 9 000 000 рублей, а во втором – 18 000 000.
Однако для многих экспертов вопрос о продлении льготных программ остается открытым. Одни полагают, что государство примет соответствующее решение, которое увеличит срок действия поддержки до как минимум середины 2023 года. Другие же аналитики считают, что правительство направит средства на более важные цели, направленные на поддержание экономики страны.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что программы все же продлят, но с некоторыми изменениями.
Даже если государство свернет поддержку, то это не обернется полной катастрофой для рынка недвижимости. Так, стадия рецессии первички и вторички продлится не более полугода, после чего застройщики и продавцы станут приспосабливаться к новым условиям.
Читайте также: 120 дней без процентов. В чем подвох популярной кредитной карты?
Нулевые ставки
Льготные программы от государства – не единственная поддержка рядовых россиян. Многие застройщики, чтобы привлечь покупателей, предлагают потенциальным клиентам оформление ипотеки по действительно выгодным условиям. Так, например, строительная компания «ПИК» выдает жилищный кредит под 6,99% годовых, что значительно ниже ставки по государственным льготным программам. А некоторые организации и вовсе предлагают комиссию в 0,01%.
По словам застройщиков, это способствует стабилизации ситуации с покупательским спросом в условиях роста цен и общего снижения объема продаж. Кроме того, околонулевая ставка годовых делает жилье доступным для большинства россиян в текущих кризисных условиях. Однако другого мнения придерживается ЦБ РФ.
Государственный регулятор считает такие условия рискованными, называя их чисто маркетинговым ходом, который призван ввести в заблуждение потенциальных заемщиков. Ведь было установлено, что стоимость квартир в зачастую неликвидных объектах уже изначально была завышена. Из-за этого ЦБ РФ планирует ограничить количество таких предложений на рынке.
Поэтому прежде чем соглашаться на околонулевую ставку годовых, необходимо изучать другие варианты. Может оказаться так, что рыночные условия более выгодны по сравнению с подобными займами от застройщиков.
Читайте также: Выгодно купить дом: сельская ипотека и какие банки ее дают
Цены на жилье
Рост стоимости недвижимости начался задолго до введения западных санкций и других ограничений. Объявление пандемии коронавируса в начале 2020 года вызвало скачок цен на стройматериалы и увеличение себестоимости возведения объектов. Сейчас же ситуация только усугубилась.
Поэтому можно и наблюдать резкий рост стоимости жилья как на первичном, так и вторичном рынке. Например, жилье в новостройке в столице подорожало на 25,3%, а в других регионах – на 44,6%. Это сыграло одну из ключевых ролей в недоступности ипотечного кредитования большинству граждан страны. Ведь если переплата и раньше была достаточно большой, то сейчас – почти неподъемной.
Эксперты не советуют ожидать снижения стоимости жилья в ближайшее время из-за растущей инфляции. Это касается как первички, так и вторички. Поскольку владельцы недвижимости нередко реализуют ее с целью приобретения квартиры в новостройке.
Рост цен будет продолжаться. Однако в замедленном режиме из-за снижения спроса.
Читайте также: Где взять деньги на первый взнос по ипотеке
Что будет с рынком ипотеки?
Эксперты прогнозируют, что ситуация стабилизируется еще не скоро. Поскольку даже спустя 8 месяцев после начала масштабных изменений на финансовом рынке страны россияне не спешат оформлять жилищный кредит. Этому есть несколько причин:
- уменьшение реальных доходов;
- рост инфляции.
Указанные факторы и привели к тому, что стоимость недвижимости увеличилась в несколько раз. Хоть аналитики и прогнозируют стабилизацию ситуации с ценами в связи с отложенным спросом, но на текущий момент жилье все еще недоступно для большинства россиян.
Кроме того, уменьшится и количество одобрений по заявкам об оформлении ипотеки. Банки хотят избежать рисков, поэтому выдача кредитов производится только максимально надежным клиентам, которые имеют высокий уровень доходов и уже зарекомендовали себя в качестве добросовестных заемщиков.
Читайте также: Рефинансирование ипотеки: как перевести кредит в другой банк и платить меньше?
Брать ли сейчас ипотечный кредит?
В сложившейся ситуации эксперты советуют соглашаться только на льготную ипотеку под ставку годовых не выше 9%. При этом ожидать резкого снижения комиссии в ближайшее время по прогнозам аналитиков не стоит. Ведь растущая инфляция, объявление частичной мобилизации и санкционное давление все еще влияют на финансовый рынок страны.
Если же вы планировали приобрести жилье на вторичном рынке, то эксперты советуют подождать снижения ставки как минимум до 12%. В противном случае лучше не оформлять ипотеку, иначе общий размер переплаты попросту превысит стоимость недвижимости.
Поэтому самый оптимальный вариант – занять выжидательную позицию, активно следить за рынком ипотечного кредитования в стране и дождаться стабилизации ситуации с ростом цен на квартиры.
Читайте также: Банк отказал в ипотеке: 4 возможные причины
Частые вопросы
Могут ли измениться ставки по квартирам, которые были куплены в ипотеку до марта 2022 года?
Если изменение ставки не прописано в кредитном договоре, то вы будете выплачивать ипотеку на прежних условиях. Без вашего уведомления и согласия менять проценты банк не имеет никакого права.
Как изменится ипотечный заем при наступлении дефолта?
На заемщике это никак не скажется, если речь идет о теоретическом дефолте государства. Поскольку человек имеет обязательства не перед государством, а перед банком. Если же дефолт затронул финансовое учреждение, то ипотека просто переводится в другую организацию. То есть обязательства остаются, просто меняется кредитор.
Читайте также: Что может сделать мошенник, завладевший вашим паспортом
Как обстоят дела с семейной ипотекой?
Никаких новых заявлений об изменении условий жилищного кредита по семейной программе не было. Срок окончания выдачи такого займа – 1 марта 2023 года. Ставка по нему также не была увеличена. Сейчас она составляет 6% годовых.
Что известно про сельскую ипотеку?
Де-факто программа господдержки перестала действовать еще в 2021 году из-за отсутствия бюджета, вызванного высоким спросом на получение займа. Однако с апреля 2022 Россельхозбанк продолжил выдачу сельской ипотеки под ставку годовых в 3%.
Читайте также: Становиться ли поручителем по кредиту друга?
