Как самостоятельно продать квартиру

Как только владельцы приняли решение о продаже недвижимости, перед ними возникает вопрос – как это сделать без риелтора? Чтобы прояснить этот вопрос, мы специально собрали в одной статье всю необходимую информацию – от советов по подготовке жилья до нюансов оформления договора. Используя нашу инструкцию, вы сможете продать недвижимость самостоятельно!

Общие правила

Главное, о чем вы должны помнить, – это готовность потратить деньги и время. Риелтор ускоряет этот процесс, но за работу по поиску покупателя он берет определенный процент от суммы сделки. К услугам такого специалиста стоит обращаться только тогда, когда квартира «сложная». Например, она находится в другом городе.

Если же продается самая обычная квартира, то необходимо придерживаться инструкции. В таком случае трудности не должны возникнуть.

С чего начать продажу квартиры

Для начала необходимо внимательно изучить рынок и определиться с конечной стоимостью жилья. Это очень важный начальный этап, поскольку завышение цены отвернет от предложения потенциальных покупателей, а занижение – вызовет подозрения.

Рассчитать стоимость можно как самостоятельно, так и с помощью:

• онлайн-калькуляторов (находятся на специальных сайтах);
• профессионального оценщика (стоимость услуг варьируется от 2 до 4 тыс. рублей).

Во время самостоятельного установления стоимости квартиры необходимо учесть такие ее характеристики:

• местонахождение (регион, город, жилмассив, уровень инфраструктуры);
• этаж, планировка, площадь, количество комнат и состояние недвижимости;
• ремонт (проводился или нет);
• наличие долговых обязательств, неоплаченных счетов по коммунальным платежам.

Внимательно изучайте предложения других продавцов, имеющих схожую с вашей недвижимость. Это поможет правильно рассчитать стоимость жилья.

Читайте также: Может ли государство забрать деньги со вкладов

Основные этапы: пошаговая инструкция

Условно этот процесс состоит из таких этапов:

• сбор всех документов;
• подготовка жилья к продаже;
• публикация объявления на соответствующих сайтах и веб-ресурсах;
• организация осмотра для заинтересованных в покупке людей;
• заключение предварительного и основного договоров;
• передача прав собственности.

Рассмотрим каждый этап детальнее.

Сбор документов

Начинать нужно именно с этого этапа, чтобы в последний момент не пришлось искать бумаги или оформлять какую-то справку.

В этом случае документы делятся на две категории. В первую группу бумаг, которые понадобятся сразу, входят:

• свидетельство о праве собственности (справка ЕГРН);
• кадастровый и технический паспорта;
• выписка из лицевого счета, где обозначены все зарегистрированные в квартире лица;
• разрешение супруга на продажу недвижимости;
• паспорт или свидетельство о рождении собственника (или нескольких владельцев);
• справка из налоговой об отсутствии долгов;
• доверенность на представителя владельца, заверенная нотариусом (в случае, когда продажа совершается доверенным лицом).

Ко второй группе относят ограниченные по сроку действия документы:

• справка о составе семьи (форма 9);
• согласие органов опеки на продажу недвижимости, если речь идет о несовершеннолетнем владельце;
• справка об отсутствии задолженностей по коммуналке.

Отметим, пакет необходимых документов пополняется в зависимости от всех нюансов. К примеру, если вы проводили перепланировку квартиры, то необходимо будет предоставить разрешительные документы. Иначе либо недвижимость продать вообще не получится, либо ее стоимость значительно снизится.

Подготовка квартиры

Здесь от вас требуется лишь одно – сделать жилье как можно более презентабельным.

Чтобы придать недвижимости более привлекательный вид, необходимо:

• провести генеральную уборку;
• проветрить помещение перед просмотром;
• убрать вещи, мебель, занимающие пространство квартиры (по возможности);
• сделать косметический ремонт.

Согласно статистическим данным, последний пункт позволит увеличить стоимость квартиры на несколько процентов. 

Размещение объявления

Как только квартира будет готовой к продаже, необходимо сообщить об этом потенциальным покупателям.

Чтобы повысить шансы нахождения покупателя, придерживайтесь следующих советов:

• укажите в объявлении характеристики квартиры (количество комнат, этаж, метраж) и отметьте инфраструктуру;
• расскажите о положительных изменениях (например, об установке теплого пола) и о незначительных минусах (к примеру, отсутствие счетчиков) – это вызовет больше доверия;
• напишите такое объявление, которое будет удобно и легко читаться (разделение на абзацы, информация по делу, без общих фраз);
• сделайте фотографии при естественном освещении, показывающие привлекательность квартиры, подчеркивающие ее главные достоинства (можно показать и вид из окна, если он действительно красивый).

И последний совет – размещайте объявление на нескольких площадках. Это могут быть веб-ресурсы, социальные сети, классические печатные публикации и рекламные баннеры. Не забывайте и о «сарафанном радио». Расскажите о продаже друзьям, соседям и коллегам. Может они или их знакомые заинтересуются объявлением.

Показ квартиры

Прежде чем перейти к этому этапу, вам необходимо провести разговор по телефону. Он может быть как с заинтересованными в приобретении людьми, так и с такими же продавцами, которые хотят прицениться.

Помните: отвечать всем необходимо как можно вежливее, увереннее и приветливее, чтобы не оттолкнуть потенциальных покупателей. Поэтому заранее продумайте все варианты вопросов, которые могут задаваться звонящими.

Если покупатель заинтересовался, то далее вы договариваетесь об осмотре квартиры. Лучше всего назначать встречу в первой половине дня, поскольку утром люди еще не успели устать и более спокойно реагируют на информацию.

И вот наступает момент осмотра. Главное здесь найти подход к потенциальному покупателю. Кто-то предпочтет самостоятельно рассмотреть квартиру без лишних разговоров. Кому-то будет лучше, если вы станете для него «экскурсоводом», рассказывая и показывая все положительные черты жилья.

Формулируйте преимущества квартиры в зависимости от требований покупателя. Ведь, например, для кого-то предварительная меблировка будет плюсом, а для кого-то – минусом.

Будьте готовы к тому, что покупатель захочет немного поторговаться. Если немного сбросить в качестве персональной скидки, то это может укрепить желание человека приобрести вашу квартиру. Поэтому при установке цены не забудьте накинуть небольшую сумму для таких случаев.

Предварительный договор и аванс

Когда покупатель нашелся, необходимо удостовериться, что он в последний момент не решит отказаться от приобретения.

Для этого существует специальный документ – предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он закрепляет за двумя сторонами намерение заключить сделку с выполнением оговоренных условий. То есть вы обязуетесь продать квартиру этому покупателю, а он – купить ваше жилье. 

В договор входят и такие пункты:

• стоимость недвижимости и ее описание;
• вид оплаты (частями, одной суммой и т. д.);
• ответственность каждой стороны (кто и за что платит, какие санкции в случае отказа);
• сроки завершения каждого этапа.

Дополнительную силу договору придаст заверение нотариуса.

В этот период можно собрать недостающие документы, имеющие короткий срок действия. Покупатель может еще раз пересмотреть жилье.

Вместе с подписанием договора необходимо составить документ об оплате аванса и задатка – гарантий того, что сделка состоится.

Предоплата за жилье оформляется в качестве:

• Задатка. Обе стороны несут ответственность за невыполнение своих обязательств. Например, если покупатель отказывается от приобретения после оформления договора, то задаток остается у вас. Если же вы сорвали сделку, то возвращаете средства в двукратном размере.
• Аванса. Он не гарантирует совершение сделки. Если она срывается, то сумму необходимо вернуть покупателю. Условия возврата (или его отсутствия) зачастую прописываются в договоре.

Так или иначе, но факт выплаты предоплаты необходимо обязательно зафиксировать специальной распиской.

Читайте также: Залоговый кредит: особенности и подводные камни

Заключение договора купли-продажи

Черновик документа необходимо подготовить сразу после получения аванса. Это позволит обеим сторонам согласовать все пункты, чтобы потом исключить появление проблем и накладок.

Шаблон договора легко находится в интернете. Чтобы его форма была актуальной, необходимо искать документ на специальных юридических страничках. Если вы в чем-то не уверены, можно обратиться к нотариусу. Это облегчит подготовку документа. Обычно услуги специалиста оплачиваются приобретающей стороной.

Договор купли-продажи обязательно должен содержать такую информацию:

• ФИО, паспортные данные, прописка обеих сторон;
• стоимость жилья;
• адрес, метраж и другие важные характеристики квартиры;
• наличие или отсутствие обременений;
• отсутствие прочих владельцев или зарегистрированных лиц;
• дата сделки, подписи продавца и покупателя.

К другим условиям, которые могут обозначаться в документе, относят:

• санкции за невыполнение условий;
• способ оплаты;
• гарантии.

Перед подписанием договора внимательно перечитайте его несколько раз, чтобы исключить двоякие и непонятные формулировки.

Всего существует три экземпляра документа. Один передается в УФРС, второй и третий – обеим сторонам договора.

Передача документов в Росреестр

Право собственности покупатель может получить только после госрегистрации. Подать документы можно через:

• районные МФЦ «Мои документы»;
• территориальные отделения Росреестра (можно и через интернет).

К другим способам регистрации следует отнести услуги нотариуса или специалиста юрфирмы.

Дальнейший порядок действий таков:

• заполнение заявления о передаче права собственности (подается вместе с основным договором) с вашей стороны и заявление на получение нового права – с покупателя;
• оплата госпошлины (2 тыс. рублей для физлица);
• получение расписки о приеме всех документов.

После этого сотрудники службы проверяют бумаги. Если все в порядке, то запись о передаче права владения и о появлении нового вносится в ЕГРН.

Спустя несколько дней можно получить два экземпляра договора купли-продажи недвижимости. На них будут печати и штампы УФРС.

Получение денег за квартиру

Существует несколько видов передачи средств на оплату приобретения жилья:

• Прямой. Заключается в передаче покупателем наличных. Сюда же включают перевод на карту или счет.
• Банковский сейф. Покупатель арендует ячейку в финучреждении, в которую вкладывает всю сумму. Доступ к ней вы получаете лишь тогда, когда покажете договор купли-продажи.
• Аккредитив. Покупатель обращается в банк. Там он открывает аккредитив, переводя на счет всю сумму для оплаты. Финучреждение эти деньги замораживает на срок от 30 до 60 дней. Как только вы показываете сотрудникам банка договор купли-продажи, средства переходят вам.
• Нотариальный депозит. Покупатель оформляет заявление о передаче средств специалисту. После предъявления вами документов о регистрации нотариус отдает вам деньги.
• Эскроу-счет. Открывается в банковском отделении. Для этого заключается специальный договор, который подписывают все стороны сделки.

Главное, чтобы способ передачи средств был максимально безопасным и удобным для каждой из сторон.

Передаем квартиру новому собственнику

После завершения всех предыдущих этапов остается только одно – окончательно передать жилье покупателю. Однако это не ограничится простой передачей ключей. Необходимо еще подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. Без него за сохранность жилья будете отвечать вы.

Хоть акт и составляется в произвольном виде, но главное указать важные сведения: когда, кто и кому передается недвижимость. Необходимо также обозначить выполнение ваших обязательств.

Не забудьте, что если жилье продавалось с меблировкой, то это важно зафиксировать в акте.

После того как покупатель убедится в целостном состоянии недвижимости, вы подписываете акт приема-передачи.