Как продать квартиру в ипотеку

Ипотека – это не просто кредит, который выдают для покупки жилья, но и форма кредита под залог квартиры. Поэтому если владелец квартиры (заемщик) захочет продать, обменять или как-то обременить недвижимость, то без разрешения банка сделать это не получится. 

Сегодня мы рассмотрим, как же продать ипотечное жилье, план действий и самые распространенные схемы сделок. 

Читайте также: Может ли государство забрать деньги со вкладов

Популярные схемы продажи квартиры, которая находится в ипотеке

Банковские специалисты и риелторы часто встречаются с ситуациями, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру. В последнее время такие сделки стали очень распространенными. 

Для того чтобы продать недвижимость, которая находится в ипотеке, существует три основных схемы:

1. Передать сделку банку. Для этого предмет ипотеки (квартиру) собственник (заемщик) продает финансовой организации. Она, в свою очередь, находит покупателя и ведет сделку от начала до конца. Банк может переоформить ипотеку на другого человека, который собирается купить эту недвижимость, то есть сделать перекредитование между продавцом и покупателем. Также возможен вариант, где покупатель оформляет в той же компании ипотеку и погашает задолженность владельца квартиры. Таким образом банк видит движения средств по конкретной сделке, закрывает долг продавца и передает право собственности второму клиенту.
2. Найти средства, закрыть ипотеку и продать квартиру. Это самый простой вариант, при котором не будет большой бумажной волокиты и путаницы. Владельцу недвижимости необходимо найти деньги на погашение ипотеки. Для этого можно занять у родственников, друзей, близких или открыть новый кредит в банке. В таком случае покупатель ничем не рискует, а продавец может самостоятельно совершать сделку и устанавливать среднерыночную стоимость жилья или даже выше. 
3. Выбрать покупателя, получить от него деньги на погашение кредитования. Будущий владелец квартиры передает собственнику сумму, которой достаточно для покрытия кредита. Обычно это происходит по нотариально заверенной расписке или предварительному договору купли-продажи недвижимости. После заемщик погашает задолженность, квартиру снимают с обременения. Теперь можно заключать основной договор, проводить сделку и передавать право собственности покупателю. Но этот вариант очень рисковый. Покупатель не может быть уверенным до конца, что продавец потратит деньги именно на закрытие задолженности. Поэтому важно тщательно взвешивать все преимущества и недостатки этой схемы. 

Читайте также: Как продать квартиру: инструкция

Ни продавцы, ни покупатели не должны бояться сделок по квартире, которая находится в ипотеке. Рисков можно избежать, если правильно оформлять взаимоотношения и согласовывать планы и действия с банком. Иначе может произойти непредвиденная неприятная ситуация. Например, право собственности не будет зарегистрировано. 

Также желательно привлекать специалистов – риэлторов, агентов по недвижимости и сотрудников банка. Они знают все тонкости, а потому смогут указать на ошибки, недочеты и помогут избежать всевозможных рисков. 

Читайте также: Как продать квартиру быстро

План действий по продаже квартиры

Для того чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, мы подготовили пошаговую инструкцию:

1. Закрытие старой ипотеки или передача сделки банку. 
2. Привлечение риэлтора. 
3. Поиск покупателя. 
4. Обращение к нотариусу для оформления документов и сделки для продажи недвижимости.
5. Выбор нового жилья. 
6. Оформление кредита на покупку недвижимости.
7. Регистрация в МФЦ.
8. Обращение к нотариусу для заверения документов и оформления сделки на покупку нового жилья. 
9. Перевод средств. 

Читайте также: Льготная ипотека для IT-компаний

Обратите внимание! В зависимости от исходных данных план действий может меняться – будут выпадать или добавляться некоторые пункты. Например, если у продавца будут деньги на покупку нового жилья, то не придется оформлять еще одну ипотеку. Также при закрытии старого кредита на недвижимость можно не привлекать к сделке риэлтора, потому что оформить все необходимые бумаги можно будет у нотариуса – это снизит расходы. 

Читайте также: Как самостоятельно продать квартир

Помните, что перед тем как заключить новую сделку, желательно проконсультироваться с юристом. Это поможет избежать ошибок в документах. 

Также необходимо сохранять чеки со всех операций, чтобы было понятно – кто, когда и за что вносил оплаты. Если же транзакции совершались через наличный расчет, то следует указывать это в дополнении к договору или нотариально заверенной расписке. 

Читайте также: Ипотека с господдержкой: самый полный ликбез

Что важно помнить

Для того чтобы сделка прошла успешно и выгодно для обеих сторон, необходимо учитывать:

• разрыв во времени между продажей и покупкой жилья, поэтому следует оставить деньги на аренду или продумать, где жить в ближайшие недели или месяцы;
• риэлтора лучше привлекать, потому что он знает нюансы сделок, проконсультирует в случае необходимости, найдет покупателей и доведет все до конца;
• сделку желательно оформлять в одном и том же банке;
• договоры можно менять под свои нужды, в них можно прописывать имущество, которое остается в квартире, и гарантии, которые дает продавец;
• материнский капитал в квартиру лучше не вкладывать, потому что финансовая организация может отказать в оформлении сделки.

Помните, что желательно сразу разобраться с одной ипотекой, а уже после задумываться о продаже жилья и приобретении нового. Это избавит вас от путаницы в документах и сложностей в оформлении сделки. 

Читайте также: Залоговый кредит: особенности и подводные камни

Ипотека – это не страшно: развенчиваем мифы о покупке жилья в кредит

Некоторые люди считают, что ипотека — это очень страшно и опасно, оформлять все долго и трудно. Мы расскажем, почему это не так, развенчаем самые распространенные мифы об ипотечном кредитовании.

Как делятся финансовые обязательства при разводе, если супруг брал кредиты тайком

Разделение кредитов при разводе – специфическая процедура. Она очень сложная и запутанная для простых людей без специального образования.