Как продать квартиру: инструкция

Многим кажется, что продажа недвижимости – трудоемкий и длительный процесс, отнимающий силы, нервы и много времени. Однако на самом деле сделать это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Для этого просто следуйте дальнейшей пошаговой инструкции.

Шаг 1: Решение о способе продажи

Когда речь заходит о продаже недвижимости, люди часто обращаются к услугам специалистов. Ведь они, как правило, продают жилье быстрее владельца и лучше понимают в юридических тонкостях процедуры.

Риелтор помогает со сбором документов, активно ищет покупателей и организует осмотры квартиры. Кроме того, он уберегает клиентов от совершения возможных ошибок. За свои услуги специалист берет от 2 до 4 % от суммы продажи жилья.

Агенты по недвижимости же возьмут за работу больше. Однако сделают за вас практически все: от оценки стоимости квартиры до сопровождения до заключения договора купли-продажи. К таким специалистам стоит обращаться, когда дело доходит до сложной сделки. Например, если квартира находится в долевом владении или в ипотеке. Собственник жилья может не разбираться во всех тонкостях продажи. А это приведет к тому, что сделка на законодательном уровне просто аннулируется.

В агентство можно обратиться и на одном из этапов продажи. Например, при составлении договора. Сотрудники организации помогут юридически правильно его оформить.

Если же решились продать квартиру самостоятельно, то вы сэкономите исключительно собственные средства. Во всех же тонкостях и нюансах придется разбираться одному. При этом продажа может действительно затянуться надолго, а любая ошибка – привести к признанию договора недействительным. 

Для перестраховки обязательно покажите бумаги юристу, нотариусу или риелтору перед подписанием.

Читайте также: Что нужно знать, чтобы продать квартиру

Шаг 2: Сбор документов

В минимальный пакет бумаг, определенных Росреестром, входят:

• паспорт собственника;
• договор купли-продажи.

Этого набора вполне хватит при условии, если у квартиры имеется единственный собственник, достигший совершеннолетия и не состоящий в браке.

Остальные необходимые документы собираются исходя из специфики конкретно вашей ситуации. Например, если недвижимость находится в собственности:

• долевой (в этом случае в момент подписания договора у нотариуса должны находится все владельцы квартиры);
• совместной (супруг или супруга должны дать согласие на продажу недвижимости, даже если он или она не является собственником);
• несовершеннолетнего владельца (необходимо получить письменное одобрение на продажу от органов опеки, иметь свидетельство о рождении и паспорт законного представителя).

Если жилье продают или покупают с помощью представителей, то их полномочия важно подтвердить документально. Только в этом случае они смогут участвовать в сделке даже в отсутствие доверителя.

К дополнительным документам, подтверждающим чистоту договора, относят:

• технический паспорт на квартиру;
• свидетельство о регистрации прав;
• справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• выписка из домовой книги с указанием прописанных лиц.

Если квартира покупалась в ипотеку, то перед продажей необходимо получить справку о том, что кредит полностью выплачен.

Читайте также: Как самостоятельно продать квартиру

Шаг 3: Оценка жилья

На этом этапе важно внимательно изучить рынок недвижимости, чтобы выяснить объективную стоимость вашей квартиры. Просматривайте предложения таких же продавцов, имеющих схожее жилье, и установите на их основе среднюю цену.

На то, сколько в конечном итоге будет стоить ваша квартира, также влияют:

• планировка и метраж;
• состояние;
• наличие или отсутствие ремонта;
• инфраструктура, район и город.

При этом ориентироваться стоит на общее количество звонков. Если установили правильную цену, то к вам будут часто обращаться по поводу уточнений о недвижимости или непосредственно покупки недвижимости. Однако тут необходимо помнить, что когда количество звонков превысит десять раз в день, то стоимость все же стоит повысить.

В процессе определения цены квартиры можно обратиться к независимому профессиональному оценщику. Его услуги стоят от 3 до 5 тыс. рублей (зависит от региона). Оценщик возьмет все заботы на себя: он изучит рынок недвижимости, учтет все траты на ремонт, уровень инфляции – и определит наиболее объективную стоимость вашего жилья.

Шаг 4: Подготовка квартиры

Чтобы побыстрее и подороже продать недвижимость, необходимо сделать так, чтобы она понравилась покупателю. Для этого можно сделать:

• уборку в подъезде (покупатели подсознательно настраиваются на восприятие жилья еще в этой части дома);
• избавление от лишнего в квартире (спрячьте мебель и личные вещи, чтобы пространство недвижимости казалось больше и просторнее);
• наведение порядка (генеральная уборка сможет повысить шансы на продажу квартиры);
• ремонт (косметические изменения – замена окон и дверей, сантехники, поклейка однотонных обоев – освежат жилье и помогут продать его быстрее и немного дороже).

Если же вы не хотите тратиться на серьезные работы, то можно оторвать обои, оштукатурить стены, поменять сантехнику и продать квартиру под черновую отделку.

Шаг 5: Объявление о продаже

Когда недвижимость визуально подготовлена, можно приступить к поиску потенциальных покупателей. Для этого необходимо разместить объявления на разных площадках – на веб-сайтах по продаже и в специальных группах социальных сетей.

Самое главное в объявлении – это фотографии каждой комнаты квартиры, включая балкон, вид из окна и придомовую территорию. Необходимо сделать несколько красивых и четких снимков при естественном дневном освещении. К фото можно добавить и план квартиры.

Чтобы улучшить качество снимков, стоит обратиться к специалистам. Услуги профессионального фотографа обойдутся в несколько тысяч рублей, но ваше жилье выставят в наилучшем свете, подчеркивая лишь его преимущества.

Следующий шаг – написание объявления. Его текст не должен превышать 10 строк и содержать общие фразы. Писать необходимо четко, конкретно и по существу, разбивая блоки на абзацы.

Помимо интернет-площадок можно воспользоваться традиционным «сарафанным» радио. Для этого расскажите о желании продать недвижимость друзьям, знакомым, коллегам. Вполне возможно, что им или их близким понадобится жилье.

Шаг 6: Организация просмотров

К этому этапу необходимо подготовиться заранее. Продумайте, какие вопросы вам могут задавать, соберите копии документов для доказательств, еще раз уберитесь в квартире. При этом будьте максимально приветливыми и не грубите тем, кто приходит на осмотры.

Исходя из желаний и требований потенциальных покупателей, стройте рассказ. Например, для родителей важно, чтобы школа и детский садик были поблизости, а для людей в возрасте – чтобы соседи были не шумными. Подчеркивайте только те плюсы, которые необходимы покупателям.

Не забывайте рассказывать и о мелких недостатках. Это поможет повысить к вам доверие и склонить к положительному решению о покупке.

Шаг 7: Составление предварительного договора

Итак, покупатель найден. Дальнейший шаг – заключить предварительный договор купли-продажи. В нем указываются:

• ФИО и паспортные данные как продавца, так и покупателя;
• адрес, описание и характеристики жилья;
• стоимость квартиры;
• сумма задатка/аванса, сроки и способ его выплаты;
• вид оплаты (полная или частичная, наличными или кредит);
• срок освобождения квартиры и подписания договора;
• условия и ответственность за невыполнение условий обеими сторонами.

Заключение предварительного договора – необязательный шаг. Зачастую он оформляется в случае, если покупатель покупает квартиру с помощью ипотечного кредита. Кроме того, предварительный договор составляется, чтобы подтвердить серьезные намерения обеих сторон на заключение сделки.

Во время этого этапа покупатель также вносит предоплату за квартиру. Она бывает двух типов:

• задаток;
• аванс.

В первом случае все официально. То есть если покупатель оказывается инициатором разрыва сделки, то внесенный задаток остается за вами. Если же им является продавец, то он обязуется вернуть средства другой стороне в двукратном размере.

В случае с авансом же средства всегда остаются за покупателем (только если это не указано в условиях договора).

Кроме того, во время этого этапа можно собрать все оставшиеся документы, которые имеют ограниченный срок действия.

Читайте также: Как продать квартиру быстро

Шаг 8: Составление договора купли-продажа

Когда закончится сбор всех необходимых документов, необходимо перейти к одному из последних этапов. А именно к заключению договора купли-продажа. При его оформлении лучше всего обратиться к риелтору или юристу, чтобы исключить возможные ошибки.

В нем важно указать:

• ФИО, паспортные данные и прописку обеих сторон;
• стоимость жилья;
• полное описание недвижимости (метраж, адрес, количество комнат);
• отсутствие или наличие обременений на квартиру;
• срок, порядок и способ оплаты и передачи недвижимости;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора;
• дату подписания договора с подписями.

К документу необходимо также приложить все соответствующие ситуации документы. Например, разрешение супруги или супруга на продажу.

Официальной гарантией верного оформления договора купли-продажа станет заверение документа у нотариуса. Помимо проверки всех данных и бумаг, специалист также может направить заявку на переоформление прав собственности в Росреестр.

Шаг 9: Передача прав собственности

Подписание договора – еще неокончательный шаг по передаче квартиры покупателю. Поэтому после него необходимо провести перерегистрацию прав владения на недвижимость в Росреестре или МФЦ. Для этого надо подать:

• заявление;
• квитанцию об уплате государственной пошлины (составляет 2 000 рублей).

Срок регистрации новых прав составляет от семи до девяти рабочих дней. После этого продавцу выдают подписанную и проштампованную выписку ЕГРН, подтверждающую, что квартира имеет нового собственника.

Читайте также: Инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетними детьми в доле

Шаг 10: Получение денег

Чаще всего оставшуюся часть средств передают после перехода прав владения. Покупатель может сделать это как с помощью наличного расчета, так и через банковский перевод.

Первый вариант – самый простой, но одновременно опасный способ, поскольку недобросовестный покупатель может рассчитаться фальшивыми деньгами. Поэтому необходимо внимательно осмотреть купюры при свидетелях, чтобы исключить риск мошенничества.

Зачастую же средства на покупку:

• переводят на аккредитив;
• оставляют в банковской ячейке.

В обоих случаях забрать деньги можно только после предоставления регистрации договора купли-продажа. При этом за использование как аккредитивного счета, так и банковской ячейки сотрудники банка просят от 2 до 5 тысяч рублей.

Еще один надежный вариант – нотариальный депозит. Здесь покупатель кладет средства на специальный счет. Когда сделка считается завершенной, то по инициативе нотариуса деньги поступают на счет продавца.

Шаг 11: Составление акта приема-передачи

В день подачи бумаг в МФЦ или Росреестр необходимо не только передать покупателю ключи от квартиры, но и подписать с ним специальный документ. Акт приема-передачи подтвердит, что жилье было отдано новому владельцу в том виде, в котором продавалось, а покупатель его принял и не имеет никаких претензий.

В акте обязательно указываются:

• данные продавца и покупателя;
• описание и характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж);
• отсутствие претензий обеих сторон.

Акт составляется в произвольной форме. Но для перестраховки можно обратиться к услугам нотариуса.

После того как акт был подписан, недвижимость полностью переходит к новому владельцу.

Заключение

Процесс самостоятельной продажи квартиры состоит из таких шагов:

1. Сбора необходимого пакета документов.
2. Подготовки квартиры к продаже.
3. Размещения объявлений на профильных площадках.
4. Организации осмотров.
5. Оформления предварительного договора и получения аванса или задатка.
6. Составления и подписания договора купли-продажи.
7. Передачи прав собственности через МФО или Росреестр.
8. Подписания акта приема-передачи.

Только после совершения всех этих этапов денежные средства передаются вам, а права собственности на жилье – покупателю. Если ориентироваться на нашу пошаговую инструкцию, то продажа недвижимости пройдет гладко и не предоставит никаких трудностей и проблем.