Как брать ипотеку, когда падают ставки?

Ипотека – это вид кредитования, при котором заем у банка берется на покупку квартиры или другой недвижимости – дома, таунхауса. При этом жилье является предметом залога. Если клиент перестанет платить, то банк просто заберет квартиру в счет долга, как при кредите под залог квартиры. 

При этом многие потенциальные клиенты боятся совершить ошибку. В 2022 году начался сильный рост ставок (до 20% годовых по ЦБ РФ, и до 25-26% в разных банках), а после их резкое падение до 11,5%. Поэтому возникает вопрос – как же взять ипотеку, если проценты колеблются в большую или меньшую сторону. Далее детально расскажем об этом. 

Читайте также: Ключевой ориентир: как в России до конца года могут измениться ставки по ипотеке

Стоит ли брать ипотеку сейчас?

Год только начался, а потому невозможно прогнозировать, как поведут себя процентные ставки в ближайшем будущем. Поэтому при принятии решения нужно учитывать несколько факторов:

• стоимость недвижимости, которая постоянно растет;
• снижение или рост ставок в будущем, но эксперты говорят, что проценты будут только расти, снижения добиться уже вряд ли выйдет;
• готовность банка выдать кредит, например, в 2022 году одобрили только 63,8% от всего количества заявлений, что составляет рекордный минимум. 

Ипотеку, скорей всего, одобрят клиентам, у которых есть положительная кредитная история, хороший заработок и стабильная работа (не менее 1 года на должности). 

Также эксперты говорят, что лучше всего оформлять ипотеку, если в этом есть острая необходимость. Например, нужно срочно улучшать жилищные условия, нет возможности накопить большую сумму за 4-5 лет, есть определенный план действий и грамотное распоряжение финансами. 

Например, в 2022 году оформлять ипотеку было очень рискованно. А потому многие финансовые эксперты не рекомендовали этого делать. В 2023 году пока что подобные прогнозы делают с осторожностью.

Читайте также: Как за семь лет ипотечный кредит в России вырос в два раза. Инфографика

Закон об ипотечном кредитовании: что он говорит

В Российской Федерации рынок кредитования регулируется несколькими законами. Основными из них считают следующие:

• гражданский кодекс РФ;
• № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
• № 122-ФЗ — о сделках с недвижимостью;
• № 117-ФЗ — ипотека для военнослужащих.

Также есть законы, которые указывают на льготное кредитование. Например, ипотеку с господдержкой или сельскую ипотеку. Перед оформлением кредитования их нужно тщательно изучить. 

Читайте также: В «ИНКОМ-Недвижимость» рассказали о трендах рынка ипотечного кредитования

На что обратить внимание при оформлении ипотеки?

Условия выдачи ипотечного кредита банки устанавливают самостоятельно. Поэтому даже одинаковые продукты в разных финансовых организациях будут отличаться. 

Во время поиска ипотеки нужно обратить внимание на несколько факторов:

• Доход. Банки учитывают все источники заработка клиента, которые он может подтвердить выписками. Если же у заемщика есть подработка, где зарплату выдают в конверте, то доказать это не получится, а значит, и финансовая организация не поверит. Также ежемесячные платежи должны занимать не более 50% дохода, иначе банк откажет.
• Кредитная история или КИ. Если ранее уже были просрочки, систематические нарушения, банкротство, то банки с большей вероятностью откажут. Но некоторые могут одобрить ипотеку, потому что в будущем они заберут недвижимость в счет долга. 
• Стартовый взнос. Чем он больше, тем лучше. Обычно банки запрашивают 10-50% от размера кредитования. Меньше будет сумма займа, а значит, переплата и процентная ставка. Есть, конечно, предложения без первоначального взноса. Но там ставка выше в несколько раз. 
• Поручитель. Если у заемщика плохая КИ, низкий доход, неподходящий возраст, то ему понадобится поручитель. Он в критической ситуации должен будет взять на себя все обязательства. 
• Возраст. Обычно ипотеку можно получить с 18 лет, но это происходит очень редко. Чаще всего кредит одобрят в возрасте от 21-25 лет. А максимально возможный предел – 75 лет. 

Также следует обратить внимание на свою занятость. Банки реже выдают ипотеку студентам и пенсионерам, поэтому высок риск получить отказ. А вот людям, у которых есть постоянное место работы в течение определенного времени, могут одобрить кредит. 

Читайте также: Что будет, если не платить ипотеку

Как получить ипотеку в 2023 году?

В зависимости от года кредитования и ситуации на рынке отличаются правила кредитования. Так, в 2023 году можно получить ипотечный кредит на максимальную сумму до 100 000 000 рублей. При этом первоначальный взнос должен составлять минимум 10% от суммы. Рассмотрим, какие требования выдвигают банки. 

Требования к заемщикам

Требования к заемщикам практически не изменились:

• возраст – от 21 года (реже – от 18 или 20 лет) до 64-75 лет;
• гражданство РФ;
• стаж – минимум 3 месяца на последнем месте работы, но не менее 1 года в целом;
• регистрация – желательно, постоянная, но подойдет и временная.

Помните, что в зависимости от банка требования к заемщикам могут меняться. 

Читайте также: В каком банке взять дальневосточную ипотеку?

Документы

Пакет документов чаще всего стандартный:

• паспорт;
• военный билет;
• свидетельство о браке;
• справка по форме кредитора, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ;
• СНИЛС;
• анкета-заявление;
• трудовая книжка;
• свидетельства о рождении и паспорта детей, которые не достигли совершеннолетия;
• выписка из Пенсионного фонда;
• водительское удостоверение;
• диплом об образовании. 

Это наиболее полный перечень документов, но банки могут по необходимости запросить еще какие-то бумаги. Помните, чем больше свидетельств вы принесете, тем быстрей продвинется дело, а банк будет более лояльно относиться.

ИП вместо справки о доходах по форме нужно принести декларацию за последний отчетный период. 

Читайте также: Ипотека с господдержкой: самый полный ликбез

Правила оформления ипотеки

Оформление ипотеки происходит в несколько этапов:

1. Выбор программы. Изначально нужно посмотреть на ставку, а после этого – рассчитать ориентировочный размер переплаты и ежемесячного платежа. 
2. Подача заявки. Необходимо позвонить в банк и узнать полный перечень документов. Обычно нужно принести только паспорт, трудовую книжку, СНИЛС, справку 2-НДФЛ. Если же ипотека оформляется под залог недвижимости, также нужно провести ее оценку. 
3. Подбор и оценка. После того, как банк одобрит заявку, нужно оформить оценку недвижимости и предоставить ее финансовой организации в письменном виде. В квартире или доме обязательно должны быть проведены все коммуникации, жилье не должно быть аварийным или внесенным в список под снос. Желательно, чтобы это была новостройка. 
4. Договор и оплата. Нужно составить договор и оформить ипотеку, а после рассчитаться с продавцом. Лучше всего делать это через транзакцию с банковского счета, а не наличными, тогда можно будет доказать перевод денежных средств. 
5. Регистрация. Следует обратиться в МФЦ или Росреестр, чтобы сменили хозяина недвижимости и зафиксировали факт залога жилья банка. 

Важно знать! Самостоятельно проверить юридическую чистоту недвижимости очень сложно, а потому желательно привлечь к этому профессионалов. 

Читайте также: Что такое потребительский кредит

Как снизить ставку

Если вы уже оформили или только собираетесь оформлять ипотеку, то важно знать, как можно снизить ставки. Делают это следующим образом:

• Рефинансирование. Заемщик оформляет кредит в другом банке. За счет получения средств закрывает старую ипотеку, а новую выплачивает уже по сниженной ставке. 
• Реструктуризация. Она предполагает увеличение сроков кредитования, но уменьшение ежемесячного взноса. При этом ставка не снижается.
• Субсидирование от застройщика. Еще один способ сэкономить – это купить квартиру от компании, которая занимается возведением недвижимости и сотрудничает с банком. В результате все стороны договора остаются в плюсе: застройщик продает объект, банк получает клиента, а заемщик – сниженную ставку. Но уменьшенные проценты устанавливаются не на весь срок кредитования, а только на 2-3 года. 
• Страхование жизни и здоровья. Залоговый объект обязательно подлежит страхованию, а вот все остальное – по желанию. Но обычно, если клиент отказывается от страховки жизни и здоровья, ставка увеличивается, так как это связано с прямыми рисками для банка. 
• Максимальный первоначальный взнос. Чем больше взнос, тем меньше ставка и сумма переплаты. 
• Программа с господдержкой. Под льготное кредитование попадают молодые семьи, военные, сотрудники сферы IT, медицинские работники и учителя. У них есть возможность списать часть денежных средств за счет государства или просто оформить ипотеку по сниженной процентной ставке. Кроме социальных программ, есть региональные. Например, сельская или дальневосточная. Но они действуют только в определенных регионах. 

Обратите внимание! Первые два варианта подходят для тех людей, которые уже оформили ипотеку. Для оформления рефинансирования или реструктуризации нужны веские причины – например, потеря работы, трудоспособности или же просто существенное снижение заработной платы. Остальные варианты подходят для оформления новой ипотеки.

Также в 2022 году можно было оформить ипотеку по акции, но в октябре она уже закончилась. Поэтому выбирать нужно из уже существующих предложений.

Читайте также: Что такое онлайн-кредит

Топ лучших банков для рефинансирования кредита

Программа перекредитования займа считается одной из самых распространенных банковских услуг. Чаще всего к ней прибегают граждане, у которых возникли финансовые трудности из-за непредвиденных обстоятельств.

Отказали в кредите. Что делать?

Банки могут отказать в выдаче кредита. Обычно с такой проблемой сталкиваются больше половины заемщиков. Одобряют заявку на оформление займа лишь ⅓ клиентов.