Инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетними детьми в доле

Несовершеннолетние могут становиться собственниками жилья. Единственное отличие от взрослых – дети не имеют права распоряжаться своей недвижимостью. До наступления совершеннолетия все вопросы по жилью решают родители, попечители, усыновители или опекуны. Именно они могут принять решение о продаже объекта недвижимости. 

Но для заключения сделки нужно получить несколько разрешений – от попечительства и органов опеки (в дальнейшем – ООП), – собрать необходимые документы и выполнить все условия для продажи жилья. 

Как ребенок может стать собственником недвижимости

Ребенок может выступать как одним из собственников жилья, так и его единственным владельцем. Получить долю в недвижимости можно несколькими способами:

• использование средств из бюджета – при получении социальных выплат или субсидий на получение жилья собственность оформляется на всех членов;
• приватизация – если не оформили отказ от доли недвижимости, то все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами;
• наследство;
• покупка жилья с помощью материнского капитала – дети должны иметь долю в квартире по закону;
• процесс дарения. 

Оспорить право владения недвижимости у ребенка нельзя, если есть законные основания для получения доли несовершеннолетним. 

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним проживающим или собственником

По закону РФ проводить сделки с недвижимостью, собственником которого является несовершеннолетний, можно. Но важно учитывать некоторые нюансы. Так, несовершеннолетним считают лицо, не достигшее возраста 18 лет. Но есть варианты, когда ребенок будет признан полностью или частично недееспособным:

• до 6 лет несовершеннолетний не имеет права голоса, все вопросы за него решают опекуны;
• с 6 до 14 лет ребенок признан частично дееспособным, но ставить подпись на документах не имеет права;
• с 14 до 18 лет несовершеннолетний имеет ограниченную дееспособность – при разрешении родителей или опекунов он может подписывать документы. 

Но есть ситуации, когда дееспособность наступает раньше. Например, с 16 лет при заключении брака или после эмансипации. Тогда опекуны не имеют права участвовать в сделке. 

Какие ограничения есть

Чтобы получить возможность для заключения сделки о продаже недвижимости, нужно изначально договориться с органами опеки и попечительством. Они могут быть против и отказать в реализации жилья по нескольким причинам:

• Ребенок не прописан в новой квартире или доме. По закону, несовершеннолетнего при выписке из одного жилья нужно сразу прописать в другом.
• Доля меньше, чем в прошлом жилье. Метраж собственности не должен уменьшаться, если квартирой квадратурой в 90 кв. м владели трое людей, то в новом жилье, допустим, 75 м2 ребенку должны отойти минимум 30 м2.
• Условия в новом жилье хуже, чем в предыдущем. Квадратура новой недвижимости не должна быть меньше, также исключены аварийные состояния и отсутствие ремонта в квартире.
• Один из опекунов или родителей не согласен на сделку. Продать жилье можно, если все участники сделки согласны на это.
• Права несовершеннолетнего ущемляются. Если после продажи в новом жилье не выделяют долю.
• Недвижимость, которую собираются купить, недостроена. Строительство должно быть закончено минимум на 70%, иначе сделку не одобрят.
• Удобства в новом жилье отсутствуют. Обязательно должны быть подведены вода и электричество, при отсутствии инженерных коммуникаций можно получить отказ. 

Также запрещено продавать квартиру, если она досталась ребенку по наследству. В таком случае необходимо дождаться совершеннолетия, вступить в права, а только потом заключать сделку купли-продажи. 

В каких случаях можно продать квартиру несовершеннолетнего

Если вышеперечисленные условия учитываются – все стороны сделки согласны на продажу, новое жилье достроено, подключены коммуникации, условия намного лучше, ребенок прописан и ему выделена равномерная доля – то препятствий для реализации недвижимости нет. 

Но если хотя бы одно из требований не выполняется, то есть несколько вариантов, когда ими можно пренебречь:

• Болезнь ребенка. Если несовершеннолетнему нужно дорогое лечение, то можно продать жилье, прописать ребенка в другом и выделить немного меньшую долю. Стоимость приобретаемой недвижимости также может быть меньше, но при условии, что разница в суммах пойдет на лечение. 
• Потребность несовершеннолетнего в специальном учреждении. Можно переехать в другой город и продать квартиру в текущем, если ребенку нужна коррекционная школа, интернат, лицей закрытого типа, которого нет в округе. 
• Развод родителей. При разводе обычно органы опеки и попечительства не препятствуют продаже квартиры. Они это делают с благой целью – не навредить психике ребенка. 
• Покупка недостроенной недвижимости. Если у ребенка есть место проживания и он прописан в квартире, которая не идет на продажу, то можно отложить оформление права собственности на несовершеннолетнего до момента введения квартиры в эксплуатацию. 
• Состояние ребенка, при котором он не может находиться в текущей жилплощади. Если у несовершеннолетнего наблюдаются врожденные патологии, аллергия или хронические болезни, при которых он не может жить в настоящем жилье, то можно перевезти ребенка в другое жилье. Например, поменять просторную квартиру возле завода на небольшой частный дом в деревне. 

Обратите внимание! Во всех случаях важно прописать ребенка в другом жилье и выделить несовершеннолетнему равнозначную долю. Иногда она может быть немного меньше.

Нюансы совершения сделки: что еще важно учитывать

Если после продажи квартиры опекуны или родители не планируют покупать новую недвижимость, то вырученные деньги можно отправить на счет ребенка. Получить доступ к нему он сможет только после своего совершеннолетия. 

Также при реализации жилья в одном регионе и переезде в другой, полученные средства можно положить на счет и заморозить. Воспользоваться ими можно только для покупки новой недвижимости. 

Какие документы нужно собрать для продажи жилья

Чтобы продать квартиру с несовершеннолетним собственником, нужно собрать следующие документы:

• свидетельство о рождении ребенка;
• согласие на сделку от ООП;
• заявление от представителей ребенка на сделку в письменном виде;
• документы на квартиру, которую будут продавать и на ту, которую будут покупать; 
• паспорта представителей;
• разрешение от ребенка, который старше 14 лет, в письменном виде, что он согласен на переезд.

Также понадобится кадастровый паспорт жилья, детальная проектировка квартиры. выписки из домовой книги и Росреестра, копии лицевых счетов и справки об отсутствии задолженности в налоговой и по коммунальным счетам. Важно еще получить бумаги из БТИ – в них должны указать стоимость жилья.

Читайте также: Что нужно знать, чтобы продать квартиру

Пошаговая инструкция: как продать квартиру, если у несовершеннолетнего есть права на нее

Все ситуации, при которых необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства, можно поделить на четыре категории:

• ребенок указан в завещании, но в права наследования не вступил;
• несовершеннолетний – собственник жилья;
• ребенок прописан в квартире;
• несовершеннолетний владеет долей. 

В каждой ситуации есть свои нюансы и особенности. Детально рассмотрим их. 

Читайте также: Как самостоятельно продать квартиру

Ребенок указан в завещании, но в права наследования не вступил

Есть два варианта развития событий – дождаться совершеннолетия ребенка, чтобы он вступил в наследство, или получить разрешение от органов опеки. Во втором случае право наследования несовершеннолетний получает от ООП. После этого недвижимость можно продавать. Делать это нужно по инструкции, как и в случае с несовершеннолетним, который владеет долей. 

Несовершеннолетний является собственником жилья

Продать квартиру, где ребенок – владелец, можно, но с двумя условиями – несовершеннолетнему купят новое жилье, не хуже предыдущего, или деньги от продажи переведут на его счет. 

Оформить сделку желательно по инструкции:

1. Подготовить документы. О необходимых бумагах мы писали выше. Но помните, что опека может затребовать другие документы – договор купли-продажи или соглашение о задатке. 
2. Написать заявление в ООП. В нем важно указать адреса квартир, номера выписок из ЕГРН и обязательство передать ребенку новую квартиру или деньги. Внизу нужно поставить дату и подпись представителей. А если он один – то приложить к заявлению свидетельство о разводе, лишении родительских прав или смерти. 
3. Подписать договор купли-продажи. Если ООП даст согласие, то продать квартиру и купить новую можно одновременно. 
4. Зарегистрировать сделку в Росреестре. Нужно предоставить разрешение от ООП, договора купли-продажи недвижимости и паспорт покупателя и продавца, свидетельство о рождении или паспорт ребенка. За регистрацию права собственности важно оплатить 2 000 рублей. 

После этого вам выдадут выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что собственник нового жилья – ребенок. Документ нужно показать ООП.

Ребенок прописан в квартире

Если в квартире живет несовершеннолетний, который находится под попечительством, то нужно разрешение ООП для совершения сделки. 

Продать недвижимость можно следующим способом:

1. Подготовить документы. О необходимых бумагах мы писали выше. Но в этом случае также понадобятся кадастровый паспорт на обе квартиры (ту, которую будут продавать, и приобретаемую) и поквартирная карточка. 
2. Получить разрешение от ООП. Важно написать заявление и указать адрес нового жилья.
3. Выписать и прописать несовершеннолетнего. Для этого в паспортный стол нужно принести паспорт (если есть) или свидетельство о рождении ребенка, домовую книгу и техпаспорт на жилье, удостоверение личности опекуна, личное присутствие собственника квартиры, куда будут прописывать несовершеннолетнего. 
4. Принести доказательства о прописке ребенка в ООП. Это может быть домовая книга или поквартирная карточка. 

После можно оформлять сделку купли-продажи недвижимости. 

Несовершеннолетний владеет долей

Если у несовершеннолетнего есть доля квартиры, то провести сделку можно следующим образом:

• собрать документы для отчуждения жилья;
• подготовить бумаги о покупаемой недвижимости или предоставить расчетный счет для перевода денег;
• получить разрешение от опеки;
• подписать договор купли-продажи (если ребенок старше 14 лет, то пусть он поставит подпись);
• купить новую жилплощадь;
• предоставить ребенку долю в недвижимости или перечислить на счет деньги, эквивалентные его доле;
• предоставить доказательства опеке.

Помните, что четкого регламента действий у ООП нет. Поэтому каждую ситуацию рассматривают индивидуально. Главное – подготовить весь пакет документов, четко следовать инструкциям и не противоречить законам.

Читайте также: Как продать квартиру быстро

Можно ли взять кредит под залог недвижимости

Клиент, который предлагает в обмен на получение займа весомое обеспечение, всегда выгоден кредитору. Какие банки дают кредит под залог недвижимости? Практически все – ведь она является

Как взять кредитные каникулы, если вы – ИП?

Из-за кризиса многие потеряли свои рабочие места, а представители малого и среднего бизнеса не просто понесли убытки, но и были вынуждены закрыть фирмы.