Инструкция: как продать квартиру с маткапиталом

Большинство семей используют материнский капитал для покупки жилья, в том числе – в ипотеку. Но после этого некоторые хотят улучшить свои жилищные условия, а потому решают продать недвижимость и купить новую. Сегодня рассмотрим, как продать собственность, приобретенную на маткапитал, и детально разберем все нюансы и особенности.

Можно ли продать квартиру, которую купили за материнский капитал? 

По закону нет никаких ограничений права собственности. Подобные сделки заключаются на основании ФЗ «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» и статей ГК РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456. 

Поэтому даже если сегодня вам выдали выписку из ЕГРН, где собственником указаны вы, уже можно искать покупателей. Главное – не нарушить права ребенка. Для этого следует обратиться в органы опеки и попечительства (далее – ООП), собрать документы и получить разрешение от соответствующих инстанций на проведение сделки.

Обратите внимание! Если ребенок несовершеннолетний – то важно одобрение ООП. При условии, что дети достигли возраста 18 лет – необходимо получить только их согласие в письменном виде и заверить его у нотариуса. 

Важно, чтобы договора составлялись на законных основаниях, а часть доли выделили детям.

Читайте также: Как продать квартиру: инструкция

Особенности и условия такой продажи 

Всегда важно помнить о доле ребенка в этой недвижимости. Чтобы ООП разрешили оформить сделку, должны выполняться несколько условий:

• владельцами квартиры выступают мать и отец ребенка (если они не в разводе) и дети;
• детям выделяют равномерную долю в новой недвижимости или даже больше по размеру;
• условия в приобретаемом жилье должны быть лучше или соответствовать предыдущим;
• развод не должен влиять на долю детей в недвижимости.

Одно из самых важных условий – это получение одобрения от ООП. Им следует доказать, что права ребенка или детей не ущемляют.

Также необходимо рассчитать и оплатить налог. Детально поговорим об этом ниже.

Обратите внимание! Возможна покупка недвижимости, площадь которой немного меньше. Но к такому прибегают только в экстренной ситуации. Например, когда ребенку нужно дорогостоящее лечение. 

Читайте также: Что нужно знать, чтобы продать квартиру

Cpoки продaжи 

Заключить договор можно сразу после покупки недвижимости за маткапитал. Но для этого должно быть одобрение ООП. В противном случае Росреестр не передаст права собственности новому владельцу, а нотариус не удостоверит сделку. 

Читайте также: Как продать квартиру быстро

Hyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

Уплачивать налог с продажи квартиры нужно в двух случаях:

1. Если квартира находится в собственности менее 3-х лет. 
2. Если квартира находится во владении менее 5-и лет с момента оформления права собственности после 1 января 2016 года. 

В других ситуациях налог не уплачивается. 

Важно знать! Каждый случай рассматривается индивидуально. Поэтому желательно получить совет от налогового консультанта, чтобы не допустить ошибки.

Как правильно рассчитать налог

При расчете суммы налога учитывают время владения жильем. Отсчет начинают со свидетельства о государственной регистрации права или даты собственности по выписке ЕГРН. Время указывают только в месяцах. Например, 2 года – это 24 месяца, 4 года – 48 месяцев. 

Рассчитывают налог, исходя из двух правил:

1. Если квартиру купили до 1 января 2016 года. Кадастровая стоимость жилья не учитывается. А точную сумму налогообложения рассчитывают так: от стоимости недвижимости по договору отнимают цену жилья по документам или же от стоимости недвижимости отнимают 1 000 000 рублей налога на имущество.
2. Если квартиру купили после 1 января 2016 года. Здесь также можно воспользоваться предыдущими двумя вариантами. Но следует учитывать, что принимают во внимание стоимость жилья на 1 января того года, когда право собственности перешло покупателю. 

Помните, что декларацию в налоговую нужно подавать самостоятельно. 

Риски продажи недвижимости

При реализации недвижимости, которую купили за маткапитал, существуют некоторые подводные камни для двух сторон договора:

1. Для покупателя. Родители могут выделить детям долю, меньше положенной. Из-за этого сделка легко оспаривается в суде, ее признают недействительной. Владельцы должны будут вернуть деньги покупателю, а право собственности останется за родителями. 
2. Для продавца. ООП, банк, Пенсионный фонд могут не одобрить сделку, а после через суд наложить административную ответственность. 

Желательно заранее подготовить все документы, получить одобрение всех необходимых инстанций и консультацию у юриста, а только потом оформлять договор.

Требование к новому жилью

Когда семья покупает новое жилье, важно, чтобы оно соответствовало некоторым условиям:

• местонахождение: важно выбирать безопасный и комфортный район. 
• инфраструктура: поблизости должны быть школы, сады, магазины, детские площадки;
• состояние: важно, чтобы оно было не хуже предыдущего, обязательно наличие всех коммуникаций и удобств;
• площадь: размеры нового дома должны быть не меньше габаритов прежней недвижимости, но могут быть исключения.

Важно! Если есть другая недвижимость, где можно прописать ребенка – квартира бабушки или дедушки, еще одно жилье родителей – то деньги от продажи текущего помещения можно положить на счет детей в банке. Сумму выделяют такую, чтобы она была равнозначной доле в квартире, которую продали. 

Как продать квартиру: детальная инструкция

Квартиру, купленную за материнский капитал, продать легко. Для этого нужно выделить долю или компенсацию детям, собрать документы, получить согласие ПФР и ООП. Детально рассмотрим все три шага. 

Читайте также: Как самостоятельно продать квартиру

Шаг 1. Выделение доли или компенсации

ООП требует, чтобы права детей не ущемлялись. Поэтому важно выделить долю в новом жилье.. При этом она должна быть равнозначной или даже большей. Чтобы выполнить это условие, можно использовать несколько вариантов:

• выделить долю в новом жилье: необходимо, если деньги идут на покупку новой квартиры;
• положить деньги на счет в банке: можно положить сумму, равную доле в квартире, на имя ребенка в банке, позже средствами можно воспользоваться для покупки недвижимости для чада или же дать разрешение на пользование по достижению им 18 лет;
• выделить долю в жилье родственников путем подписания дарственной: это разрешено, если родители не собираются покупать новую квартиру, а деньги с продажи планируют потратить на другие расходы. 

Перед выделением доли важно проконсультироваться с юристами, чтобы все сделать правильно. 

Шаг 2. Сбор документов

Чтобы получить разрешение ООП и получить право собственности в новом жилье, важно собрать пакет документов. В перечень необходимых бумаг входят:

• удостоверение личности родителей или законных опекунов;
• свидетельство о рождении детей (до 14 лет) или паспорт (после 14 лет);
• документы на недвижимость;
• разрешение от ООП или письменное согласие совершеннолетнего ребенка;
• предварительный договор купли-продажи;
• разрешение супруга (супруги) на сделку;
• страховка недвижимости (если есть);
• сертификат маткапитала;
• разрешение ПФР;
• правоустанавливающий документ (для встречной сделки).

Пакет документов будет отличаться в зависимости от условий оформления договора купли-продажи. Иногда понадобится подготовить дополнительные бумаги – например, свидетельство о готовности объекта на 70% и более (если в планах приобретение новостройки, которую еще не сдали в эксплуатацию). 

Шаг 3. Получение согласия ООП и ПФР

После подготовки пакета документов  с этими бумагами нужно обратиться в ПФР и ООП. 

Обратите внимание! Органы опеки и попечительства могут дать свое согласие на сделку, если ребенок еще не достиг совершеннолетия. Когда ему исполнится 18 лет, то будет достаточно разрешения ПФР и письменного согласия от вашего чада. 

В Пенсионный фонд необходимо обратиться в любом случае. После совершения сделки, важно показать, что дети не обделены – им выделены соответствующие доли. 

Читайте также: Льготная ипотека для IT-компаний

Как продать квартиру, чтобы потом построить дом

Если дом еще не построен, то выделить долю в этой недвижимости нельзя. Поэтому есть два варианта – положить деньги, вырученные от продажи жилья, на счет ребенка или передать ребенку равномерную часть квартиры от родственника путем договора дарения. 

Оформлять документы нужно таким же образом, как и в первом случае.

Как продать дом, приобретенный за маткапитал

Согласно законам, потратить маткапитал можно даже на приобретение частного дома. Поэтому продавать его нужно точно так же, как и обычную квартиру.

Владельцы должны найти покупателя, получить одобрение ООП и других организаций, выделить долю детям. После этого заключают сделки купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру, если на нее потратили маткапитал

Если семья покупала недвижимость не только за маткапитал, но и в ипотеку, то на это жилье накладывается обременение. При продаже такого жилья возможны несколько вариантов:

• владелец сначала погашает задолженность перед банком, а потом продает квартиру;
• обязательства по кредиту переходят на покупателя (это возможно только по согласованию с банком);
• деньги, полученные от покупателя, направляют на закрытие кредита. 

Читайте также: Залоговый кредит: особенности и подводные камни

Чаще всего банк требует сразу погасить ипотеку, выделить долю детям, а после – действовать по стандартной схеме продажи жилья. Мы описали ее выше. Читайте также: «Кредит под залог комнаты»

Читайте также: Ипотека с господдержкой: самый полный ликбез

Как продать квартиру, если ее хотят купить за маткапитал

Если семья собралась продавать квартиру, а покупатели хотят купить ее за материнский капитал, то такую сделку также можно оформить. Но в этом случае продавцы получат средства частями. 

Чтобы сделка была действительной, в договоре купли-продажи в качестве покупателей указывают всех членов семьи и их доли. После проводят регистрацию документа в Росреестре и передают продавцу определенную часть денег.

Важно! Перед продажей недвижимости важно запросить у покупателей справку о размере маткапитала. Она должна быть свежей. Продавец получит сумму, которая указана в выписке. 

После того как покупатель станет собственником, ему необходимо обратиться в ПФР, написать там заявление и приложить реквизиты счета продавца. Сумма поступит на счет в течение 10-15 дней. Поэтому продавец получит деньги частями.

Читайте также: Может ли государство забрать деньги со вкладов

P2P-кредитование: что это такое, и стоит ли занимать деньги?

Кредитование – наиболее быстрый и легкий способ решить финансовые проблемы, оплатить желаемый предмет или услугу. Однако ввиду разных обстоятельств банки отказывают в одобрении выдачи займа.

Что выгоднее – ипотека или потребительский кредит?

Если не хватает денег на приобретение жилья, будущим собственникам нужно решить, где взять недостающие средства. Самый распространенный выход – получить потребительский или ипотечный кредит.